A gyakorlat azt mutatja, hogy az ingatlanvásárlás Németországban jövedelmező befektetés. Függetlenül attól, hogy milyen célból köt üzletet - saját lakásra vagy jövőbe fektetett befektetésként - a folyamatosan növekvő németországi ingatlanárak segítik a költségek gyors ellensúlyozását. Ebben a helyzetben a jelzáloghitelek Németországban 2021-ben nemcsak a német állampolgárok, hanem a külföldiek, köztük az oroszok számára is vonzóak. A jelzáloghitelek kamatai Németországban jelenleg a legalacsonyabbak a lakáshitelek történetében az országban, és ez az egyre növekvő lakásigény mellett.
Ingatlanok Németországban és jelzáloghitelek
Az ingatlanok iránti kereslet Németországban meghaladja a kínálatot. A piacon szinte lehetetlen új épületeket találni a befejezett projektekben. Az ajánlatok között az olyan épületekben található lakások dominálnak, amelyek építését csak tervezik, vagy 2-3 éven belül befejezik (terven kívüli vásárlás).
Nagy az ingatlanárak terjedése Németországban: az ország keleti felől nyugat felé haladva nőnek. A legdrágább lakás Bajorországban, Münchenben: 4 ezer eurótól négyzetméterenként. Az új berlini épületekben a lakhatási költségek négyzetméterenként 2500 eurótól kezdődnek. A másodlagos lakások ára 1500 eurótól kezdődik.
Az ingatlanárak és a bérleti díjak éves emelkedése Németországban 4-6, illetve 2-3% között mozog, szövetségi államtól függően.
Lakás vagy üzlethelyiség vásárlása meglehetősen jelentős összeget igényel. A német bankok készek jelzáloghitelt kínálni nemcsak Németország állampolgárainak, hanem az ország nem rezidenseinek is: a teljes összeget már felépített ingatlan vásárlására, vagy több részletben - befejezetlen épület vásárlása esetén, ahogy épül.
A németországi jelzáloghitelek kamatai a legalacsonyabbak között vannak Európában - 0,8-2% a német állampolgárok, 3-5% - a külföldiek.
Végezzen szociológiai felmérést!
Jelzáloghitelek külföldiek számára: feltételek, feltételek és kamatlábak
Külföldi állampolgároknak lehetőségük van kölcsönt felvenni és jelzáloghitelre lakást vásárolni Németországban.
Tudja meg, hogyan kaphat kölcsönt Németországban 2021-ben.
A német bankok kielégítik a külföldről érkező ügyfelek, természetes és jogi személyek igényeit, különösen, ha a tranzakció összege meghaladja a 100 ezer eurót.
A hitelfeltételek minden ügyfélre egyediek lehetnek. A megállapodás során számos tényezőt figyelembe vesznek: a vevő fizetőképességét, az előleg mértékét, az ügyfél hiteltörténetét, a lakás állapotát, elhelyezkedését.
A külföldi állampolgárok első jelzáloghitelét Németországban nehezebb megszerezni, mint a későbbieket. Regisztrációkor a teljes költség 40-50%-át kell fizetni.
Ha az ügyfél növelni akarja az összeget, akkor a bank általában félig teljesít, és ebben az esetben a kamat csökken. A jelzálogjog utólagos bejegyzésével az előleg már nem szükséges, vagy nem haladhatja meg az ingatlan összértékének 20%-át.
A német bankok egyéb feltételei között az ügyfelek számára a leggyakoribbak a következők:
- több mint két éve nyitott számla egy németországi bankban, amelyen az ügyfél rendszeresen befizetett pénzt;
- az ügyfél életkora - 21 és 65 év között;
- a Németországi Szövetségi Köztársaság területén szerzett bevétel igazolása (beleértve az ingatlan bérbeadását is). A németországi külföldiek jelzáloghitelei akkor válnak elérhetővé, amikor benyújtják a banknak az elmúlt hat hónap jövedelméről szóló nyilatkozatot, vállalkozóktól - számlakivonatokat az elmúlt két évről;
- a tartásdíj, kölcsönök kifizetésének rendelkezésre állásáról szóló igazolás biztosítása. A német törvények szerint a hitel törlesztése nem haladhatja meg az ügyfél havi jövedelmének 35%-át.
Az "Ingatlan" részben megismerkedhet az ingatlanpiac helyzetével Németország különböző városaiban a bérleti díjjal és a témával kapcsolatos minden kérdéssel kapcsolatban.
A kölcsön futamideje 5-30 év. Emlékeztetni kell arra, hogy a német jog szerint az ingatlan a jelzáloghitel teljes visszafizetéséig a bank rendelkezésére áll.
Hogyan lehet jelzáloghitelt felvenni egy külföldi állampolgár számára
Amikor az egyik vagy másik németországi bankkal való együttműködésről dönt, érdemes figyelembe venni a német bankok stabilitását, őszinteségét és integritását: mindent alaposan kiszámítanak, minden lehetséges árnyalatot figyelembe vesznek. Nem lehet majd sürgősen jelzáloghitelt felvenni Németországban. A jelzáloghitel megszerzése egy kényelmes, több szakaszból álló folyamat, amelynek során ki kell választania a legjobb megoldást.
Első lépés: elemezze a javaslatokat
A kedvezőbb hitelfeltételek keresése a németországi bankszektorban meglévő verseny aktív kihasználását feltételezi. Ilyen helyzetben helyesebb lenne nem lustálkodni, két-három bankra szorítkozni, hanem 10-15 intézmény meglátogatására szakítani időt. Ez jelentősen növeli annak valószínűségét, hogy megtalálják a legmegfelelőbb lehetőséget.
Tehát a bankoktól kapott javaslatok között lesznek jövedelmezőbbek, amelyeket más struktúrák képviselőivel folytatott kommunikáció során lehet megemlíteni. Ilyen helyzetben egyes bankok az ügyfél számára kedvezőbb feltételekben állapodhatnak meg: kismértékben csökkentik a kamatlábat, egyéb bónuszokat kínálnak (a törlesztési ráta ingyenes változtatása és egyebek) a versenytárs megkerülése érdekében.
A javaslatok elemzésekor tudnia kell, hogy Németországban a bankok törlesztő vagy járadékos kölcsönt nyújtanak 5, 10, 15, 20 éves kamattal (minden új öt év 0,5%-os növekedést eredményez). Ez azt jelenti, hogy függetlenül attól, hogy mikor történik a fizetés – a kölcsön elején vagy végén, azok összege állandó lesz.
Az ajánlatok elemzésekor ügyeljen az ingatlan jellemzőire. A Bank elsősorban ezek iránt lesz érdekelt, saját kockázatait felmérve. Alacsony hitelkamattal lehet számolni, amikor a bank kockázatai csökkennek, például ha a megszerzett tárgy:
- Nemrég épült – Németországban az épületekre száz év garancia vonatkozik;
- ökológiailag jó helyen található, a belváros közelsége, logisztikai szempontból;
- passzív bevételt hoznak létre - a helyiség bérbeadásra kerül.
Az ingatlankeresés legnépszerűbb módjai Németországban:
- ingatlancégek. Az ingatlant értékesítő cégek címei a Német Szövetségi Köztársaság információs és referenciaportáljának honlapján szerezhetők be;
- speciális webhelyek: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukciók;
- brókerek és privát hirdetések.
Az ajánlatok között az úgynevezett sorházak (Reihehäuser) és a városi lakások (Eigentumswohnung) a legkedvezőbb árak. Magasabb árak a családi házaknál (Doppelhaus) és a családi házaknál (Einfamilienhaus). A régi házban (Altbauhauser) lévő helyiségek vásárlása az ókor szelleme és általában a város központi kerületében való elhelyezkedése ellenére hátrányokkal járhat: régi és problémás kommunikáció, kényelmetlenség. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy bérelt lakás vásárlásakor nehéz lesz megemelni a fizetést, vagy a bérlőket kilakoltatni a szerződés lejárta előtt.
Második lépés: a szükséges dokumentumok elkészítése
A hiteligényléshez számos dokumentum benyújtása szükséges. Egy magánszemélynek be kell nyújtania:
- nemzetközi útlevél és belső útlevél (valamint azok másolatai);
- kérdőív (Selbstauskunft);
- bankkivonat, amely megerősíti az induló tőke meglétét;
- a banktól származó igazoló dokumentumok az elmúlt három hónap fizetésének összegéről;
- adóvisszatérítés;
- az ingatlan leírása;
- a tárgy értékének független felmérésének eredményei.
Egy jogi személynek szüksége lesz:
- adóvisszatérítés;
- két évre szóló mérleg;
- folyamatos üzleti gazdasági elemzés (BWA);
- az ingatlan leírása.
A szükséges dokumentumok listája nem végleges, és a bank követelményeitől függően változhat.
Harmadik lépés: bankszámla nyitása és feltöltése
A németországi ingatlanok kifizetése kizárólag bankon keresztül történhet, ideértve az orosz Sberbankon keresztül is - banki átutalással. A jelzáloghitel megszerzéséhez a külföldi állampolgárnak számlával kell rendelkeznie/nyitnia egy német banknál. Ehhez az ügyfél személyes jelenléte szükséges (a „postai legitimáció” csak német állampolgárokra vonatkozik).
A számlanyitáshoz szüksége lesz nemzetközi útlevél és belső polgári útlevél eredeti példányára és másolatára, regisztrációra és kitöltött banki űrlapokra. Egyes bankok igényelhetnek referencia-ajánlást, mert Németországban "tiszta" tőkével próbálnak bánni.
A számla megnyitása euróban történik és a megfelelő szerződés megkötésre kerül. Új számlára a megnyitás napján utalhat be pénzt.
Negyedik lépés: a szerződés megkötése
Az összes feltétel megállapodása után a sor a jelzáloghitel-felvételi szerződés megkötésén. Ennek jogalapja a német polgári törvénykönyv (601-610. pont) és a jelzálogbankokról szóló törvény (14-16., 19. pont).
A jelzálogkölcsön-szerződésnek tartalmaznia kell az alábbi információkat:
- a nyújtott kölcsön összegéről: a kölcsön összege és az abból a kölcsönre és egyéb költségekre levont kamat;
- a jelzáloghitel nyújtásának feltételeiről és a szükséges törlesztőrészletekről: a kölcsön kamatai fizetésének kezdete, a fizetés időpontja, a havi törlesztőrészletek mértéke, a kamat és törlesztőrészletek arányának kiszámítása. a kölcsön szervezetének;
- a jelzáloghitel törlesztésének módjáról;
- a jelzálogjog megszerzésének feltételeinek betartása - bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba, a hitelfelvevő fizetőképességének igazolása, biztosítási szerződés megkötése;
- a szerződés megszűnésekor: a felek intézkedései a futamidő lejárta után, a hitel bank általi meghosszabbításának feltételei, késedelmes fizetés esetén a hitelfelvevőt érintő következmények, a szerződés felbontásának feltételei.
Jelzáloghitel regisztráció feltételei Németországban
A kölcsön feldolgozása egy hónapon belül vagy még tovább történik. Az első szakaszban el kell készítenie a regisztrációhoz szükséges papírokat, ami körülbelül két hetet vesz igénybe. Ugyanakkor érdemes jobban megismerni a kínálati piacot.
Ezután személyesen (külföldiek számára ez a feltétel kötelező) több bankot meg kell látogatnia, és ismerkedjen meg a feltételekkel és a kamatokkal, igényeljen jelzáloghitelt - ez két-négy napig vagy tovább is tarthat.
A jelzáloghitel-kibocsátásról szóló döntés eredményének megvárása több bankkal folytatott előzetes egyeztetés után akár 4 hétig is eltarthat. Az utolsó szakaszban ki kell választania a legelőnyösebb ajánlatot, számlát kell nyitnia és be kell fizetnie egy kiválasztott bankban.
További költségek ingatlanvásárlás esetén Németországban
Mindenkinek, aki hitelből házat szeretne vásárolni Németországban, figyelembe kell vennie, hogy a megállapodás szerinti áron felül további költségeket kell fizetnie. Mindenekelőtt az új tulajdonost be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba (Grundbuchauszug). Ehhez ingatlanadót kell fizetni.
A vételár adókulcsa a vásárlás tárgyának helyétől függően 3,5%-tól (Szászország) 6,5%-ig (Észak-Rajna-Vesztfália) terjedhet. A német törvények előírják, hogy ezt az adót a vevőnek és az eladónak egyetemlegesen kell megfizetnie.
Ezenkívül a vevő fizet:
- tulajdonjogok újbóli bejegyzése - a vásárlás összegének 0,5-1% -a;
- közjegyzői szolgáltatások - 1,5-3%;
- bróker / ingatlanügynöki jutalék - 3-6% (néha az eladóval együtt). Az olcsó tárgyakat fix árfolyamon fizetik 1500 és 5 ezer euró között;
- egyéb kiadások (bejegyzésre, telekkönyvi kivonatok elkészítésére, évi 150 euró bankszámlavezetésre).
A jelzáloghitel regisztrációja további költségekkel is jár:
- a kölcsön összegének 1%-a (regisztrációhoz);
- fizetés az objektum független értékeléséért - 1-2 ezer euró;
- Due Diligence (egy tárgy auditálása) - értékének 0,5-1,5% -a.
Itt olvashat bővebben a németországi ingatlanvásárláskor fizetendő adókról.
Jelzáloghitel törlesztése Németországban
A jelzáloghitel idő előtti törlesztése nem jövedelmező a bank számára - elveszíti nyereségét. A versenykörnyezetben azonban a bankintézeteknek rugalmasnak kell lenniük. Emiatt a német bankok előtörlesztési lehetőséget biztosítanak az ügyfeleknek. A megállapodás tartalmaz egy erre vonatkozó cikket, például évente a járadékfizetés mellett a kölcsöntörzs 10%-ának visszafizetését.
Rate, Zinsen és Tilgung: mik ezek
A járadékos jelzáloghitel kifizetésének számítási sémája átlátható: a teljes éves törlesztőrészlet (Kamatláb) két összegből áll: Zinsen - a bank kamata a hitelösszeg után és Tilgung - a hiteltörzs éves százaléka.
Ezt az összeget elosztva 12-vel (a hónapok számának megfelelően), kiszámolhatja a havi kiadást. A járadék nagysága nem változik: azon belül a Zinsen folyamatosan csökken, míg a Tilgung nő.
Egy tipikus német jelzáloghitelezési modell így néz ki:
- havi 600 euró befizetésre képes ügyfél 100 ezer eurós kölcsönt vesz fel tíz évre.
- A bank évi 3,22%-os fizetési rátát (3220 euró) állapított meg, havi 268 eurós és 33 centes fizetés mellett.
- Ebben az esetben havi 331 euró 67 cent vagy körülbelül évi 4 ezer euró (ami 4% Tilgung) marad a kölcsöntörlesztésre.
- A német bankok igyekeznek csökkenteni a Tilgungot (1%-ot kínálnak), és ha az ügyfél továbbra is emeli ezt a mutatót, akkor emelik a kamatot, így "büntetik" a hitelfelvevőt.
Sondertilgung - a kölcsön testének gyors visszafizetésének képessége
Azok a külföldi állampolgárok, akik jelzáloghitelt vettek fel Németországban ingatlanvásárlás céljából, csökkenthetik teljes hiteltörlesztésüket. A nagy verseny arra kényszeríti a jelzálogbankok többségét, hogy ilyen lehetőséget kínáljanak ügyfeleinek. Ehhez a szerződéskötéskor a Sondertilgung-Möglichkeiten záradékot kell beleírni.
Ez a záradék feljogosítja Önt a kölcsön egy részének éves, előre nem tervezett visszafizetésére. A szerződés aláírása előtt bele kell foglalnia az ilyen törlesztés százalékos arányát - a kölcsön összegének legfeljebb 3 százalékát.
Minden attól függ, hogyan kell tárgyalni. A megfelelő megközelítéssel 5-7%-ra emelheti az ilyen kifizetések nagyságát. De ez az összeg nem szükséges: kisebb befizetéseket tehet, vagy egyáltalán nem kereshet pénzt, de ha további bevételek vagy szabad tőke jelenik meg, akkor szankciók nélkül kifizetheti az adósságot.
Összegezve
A németországi jelzálogbankok aktívan kölcsönöznek nemcsak német állampolgároknak, hanem külföldieknek is. A jelzálog továbbra is az egyik legnépszerűbb ingatlanszerzési módszer itt.
Németország egyike annak a három európai országnak, ahol a legalacsonyabb a kamat. Előnyben részesülnek a fix havi törlesztőrészletű járadékos jelzáloghitelek.
Azok a külföldiek, akik új épületben vásárolnak lakást bérbeadásra vagy saját maguknak, nagyobb valószínűséggel kapnak jelzáloghitelt. 2021-ben nincs akadálya annak, hogy egy orosz állampolgár jelzáloghitelt vegyen fel Németországban.
A fő feltételek, amelyeket a bankok a külföldiek számára jelzáloghitel megszerzéséhez támasztanak, a "piszkos" tőke hiánya és a kockázatok minimalizálása. Ugyanakkor a jelzálogbankok részesülnek előnyben (1900 óta egyetlen ilyen bank sem ment csődbe), a hitelfelvevőknek pedig évtizedekig kell fizetniük.
