A külföldi lakásvásárlás fontos esemény minden befektető életében. Ám az üzlet megkötése után az új tulajdonos gondjai nem csökkennek. Éppen ellenkezőleg, mostantól neki kell gondoskodnia a vásárlásról, figyelembe véve a helyi törvényeket és előírásokat. Ilyenkor jól jön egy személyes képviselő, aki megkíméli Önt az ingatlan átvételével járó gondoktól, és segít a legtöbbet kihozni a bérlőknek történő bérbeadásból. Aki itt szándékozik vásárolni egy bizonyos mennyiségű négyzetmétert, annak tanulmányoznia kell a németországi ingatlangazdálkodás alapelveit.
Bizalomkezelés: mi van a koncepció mögött
A világ legtöbb országában bizonyos körökben olyan kifejezést használnak, mint a „bizalom”. A fejlett országok jogszabályai mindenesetre biztosan működni fognak vele, amikor az ingatlantulajdonos jogainak egy részét másra ruházzák át. Leggyakrabban ezeknek a jogoknak a köre az elidegenítési eljárás kivételével minden vele végzett cselekményre vonatkozik. A felhatalmazott személy nem rendelkezik ilyen jogosítványokkal.
Az irányítás szükségessége abból adódik, hogy külföldi állampolgár nem tartózkodhat folyamatosan abban az országban, ahol a háza található. Mindenesetre a német államban a tulajdonba kerülés ténye nem ad lehetőséget a tartózkodási engedély megszerzésére. Igen, előnyös oldalról jellemzi a tulajdonost, de nem ad lakóhelyet.
A külföldi ingatlan boldog tulajdonosa hazájában való tartózkodása során nem tudja nyomon követni a közüzemi díjak időben történő befizetését, a bérlők által a bérleti díj számlájára történő befizetést, és figyelemmel kísérheti a lakás gondos kezelését. egy egész. Mindezt a hivatalos képviselő vállalja.
Így a megbízható vállalatnak:
- levelezést folytat a lakótárggyal kapcsolatos valamennyi féllel - bérlőkkel, tulajdonosokkal, közművekkel, helyi végrehajtó szervekkel;
- elvégzi az összes kapcsolódó kifizetést, figyelemmel kíséri a lízingszerződés szerinti kifizetéseket;
- jelentést készít a tulajdonosnak minden pénzügyi tranzakcióról;
- elfogadja a bérlők panaszait;
- leveleket fogadni;
- a helyiségek javításának biztosítása (az anyag- és munkadíj külön fizetendő);
- szükség esetén keressen új bérlőket.
Ebből következik, hogy az ingatlankezeléssel kapcsolatos minden műszaki-gazdasági kérdéssel meghatalmazott képviselő foglalkozik, ahogyan azt maga a tulajdonos tenné, ha lehetősége lenne állandóan egy területen tartózkodni az ingatlanával.
Mit kell figyelembe venni a megvásárolni kívánt termék kiválasztásakor
Ha 2021-et a tengerentúli ingatlanvásárlással jelölte meg Önnek, ne feledje, hogy nem csak akkor jöhet szóba sikeres tranzakció, ha valami jó áron fordul meg. A legtöbb esetben maga a tárgy számít. Mielőtt bármiben döntene, vegye figyelembe a következő jellemzőket:
- a ház vagy lakás elhelyezkedése. Németország nagyvárosaiban nagyon nehéz igénytelen lakáshoz jutni. Bármit is szeretne vásárolni olyan városokban, mint Berlin vagy München, mindig bérelheti ezt az otthont. A vidékről ugyanez nem mondható el.
- az építés minősége. Annak ellenére, hogy ebben az országban minden olyan jó, nagyon nagy a valószínűsége annak, hogy egy leromlott vagy rossz minőségű létesítménybe kerüljön. Ez azt jelenti, hogy mindent meg kell tudnia a vásárlásról: az építés dátumát, a felhasznált anyagokra vonatkozó információkat, lehetőség szerint a ház infrastruktúráját, homlokzatát és egyéb műszaki jellemzőit. Különös figyelmet kell fordítani a tetőre, a fűtésre, a falakra. Adja meg, hogy mennyi ideje végezték el az utolsó javításokat, milyen átalakításokat végeztek az építkezés után. Lehetséges, hogy a teherhordó falak érintettek, vagy a padlót szigetelték;
- a kért érték megfelelése az adott régió piacának. Nagyon gyakran túlbecsülik, ami az előző tulajdonosok személyes szeszélye;
- alaposan tanulmányozza a helyiségek tulajdonosai üléseinek következtetéseit. Néha nagyon hasznos információkat tartalmazhatnak;
- közüzemi számlák elemzése. Számít, hogy milyen rendszerességgel kerültek letétbe, volt-e túlterhelés. Ha ilyen tény történt, meg kell találnia, miért. Kiderülhet, hogy a korábbi tulajdonosok a jogi eljárások szakaszában vannak ebben a kérdésben;
- tisztázza, hány személy birtokolja az ingatlant az eladás időpontjában.
Az üzletkötés napja előtt a legkisebb kétség sem lehet a vásárlást illetően.
Milyen feladatok hárulnak az alapkezelő társaságra
A vásárló, mint befektető fő célja, hogy vásárlásából a legtöbbet hozza ki. Teljesen logikus, hogy szeretnék olyan bérlőket találni, akik rendszeresen fizetnék a bérleti díjat, körültekintően használnák a rájuk bízott ingatlant és nem zavarnák a bérbeadót mindenféle apróságon. Ezzel kapcsolatban fontos lesz megérteni, hogy pontosan milyen feladatokkal bízhatja meg németországi képviselőjét.
Kereskedelmi szempontok
Először is foglalkozzunk a közvetítő által felvállalt kereskedelmi árnyalatokkal:
- Bankszámla nyitása. Néha a megbízó megengedi egy meglévő számla használatát, amelyen az alapkezelő társaság minden tranzakciót online lebonyolíthat. A vagyonkezelő ugyanakkor csak a bérleti számlát kezeli, anélkül, hogy jogot szerezne az arra kapott pénzeszközök saját szükségleteire történő felhasználására.
- A bérleti díjak beérkezésének ellenőrzése.
- Figyelmeztetések küldése a bérlőknek, ha nem fizették ki időben a szállás díját.
- Minden folyó kiadás kifizetése: adók, hitelek, különféle szolgáltatások. A fizetés a bérleti számláról történik, ha minden szükséges dokumentum és pénz rendelkezésre áll.
- A közüzemi fogyasztás éves újraszámításának végrehajtása az engedélyezett szervezeteknél - víz, gáz, fűtés, villany.
- A működési költségek éves egyeztetése a bérlőkkel.
- Jelentések készítése minden kifizetésről.
- A bevételek nyomon követése és a zálogok tárolása a szállásalap kifizetéséig.
- Jelentések az ingatlantulajdonos felé, ha a számlában változás történt.
- Éves jelentés a bérbeadónak a bérleti számlán lévő pénzeszközök mozgásáról.
Technikai problémák megoldása
Az alapkezelő társaság a pénzügyi kérdéseken túl minden olyan műszaki probléma megoldását is vállalja, amelyekkel az épületek és építmények kezelése során elkerülhetetlenül szembe kell nézni. A tulajdonos különösen a következőkben számíthat segítségre:
- Különféle, tervezett és nem tervezett javítási munkák szervezése és kivitelezése. Ez lehet az elavult vagy elhasználódott kommunikációs rendszerek vagy magának az épületnek a frissítése. Ez magában foglalja azokat a javításokat is, amelyekre vészhelyzet miatt volt szükség.
- A szükséges intézkedések megtétele a felhasznált erőforrások megtakarítása és optimalizálása érdekében.
A felelősségek listája nem teljes. Ez az ingatlan tulajdonosának személyes igényeitől és magának az objektumnak a jellemzőitől függ.
Jogi és képviseleti kérdések
A legnehezebbnek a jogi szféra tekinthető, amely az idegen ország törvényeivel való viszonyt érinti. A német nyelv megfelelő ismerete, tapasztalata és ismerete nélkül egy lakó- vagy üzlethelyiség tulajdonosa saját maga számára meglehetősen hátrányos helyzetbe kerülhet.Hiszen a Német Szövetségi Köztársaság jogszabályainak sok buktatója lehet, amit csak az azzal jól ismerő ember tud megkerülni. Tehát jogi értelemben az alapkezelő társaságnak a következő pontokkal kell foglalkoznia:
- Képviseli a tulajdonos érdekeit minden állami szervben és egyéb struktúrában, amely az ingatlanok tulajdonjogával kapcsolatos.
- Tárgyaljon harmadik felekkel és bérlőkkel az ingatlankezelés optimalizálása érdekében
- Tájékoztassa a bérlőket a bérleti díj emeléséről a tulajdonossal történt egyeztetés után.
- Kössön és mondjon fel bérleti szerződést a lakástulajdonos nevében.
- Levelezést folytasson és tároljon minden levelezést a rábízott tárggyal kapcsolatban. Nyújtsa át a tulajdonosnak a kapott levelek és értesítések másolatát.
- Együttműködjön a biztosítókkal, ha biztosítási események merülnek fel.
- Lépjen kapcsolatba ügyvédekkel, amikor az ő beavatkozásukra van szükség.
Ez a lista szintén nem végleges. A teljes lista az épület jellemzőitől és állapotától függ.
Hogyan biztosíthatja, hogy ingatlanát szakemberekre bízza
Tekintettel azon kérdések fontosságára, amelyeket kívülállókra kell bízni, teljesen logikus az a feltételezés, hogy az ingatlantulajdonos fő gondja az alapkezelő társaság helyes megválasztása. És itt fontos emlékezni néhány pontra:
- a legtöbb esetben az ingatlankezelési szolgáltatást az az ingatlaniroda nyújtja, amelyen keresztül vásárol. Ez a viszonteladók által nyújtott értékesítés utáni szolgáltatások egyike.
- ha üzleti célú épületről, azaz kereskedelmi ingatlanról beszélünk, akkor általában a tulajdonos maga vállalja a felelősséget annak kezeléséért. Jövedelmezőbb, olcsóbb és megbízhatóbb. Ha ennek ellenére megbízható személy felvételére van szükség, ebben az esetben a tulajdonosnak joga van önállóan eldönteni, hogy kit részesít előnyben.
- lakásvásárlás esetén kicsit más a helyzet. Ez annak köszönhető, hogy az épületnek csak egy részét vásárolják meg. Ezért a megbízott kiválasztását csak közvetetten lehet majd befolyásolni. Általában szavazással határozzák meg a tulajdonosok közgyűlésén.
Hogyan kerülhet tehát az ingatlan biztonságos kezekbe? Egy dolog biztos: egy kiváló hírnévvel rendelkező szervezetre van szüksége. Először is adja meg, hogy hány objektum van már az Önt érdeklő közvetítő gondozásában.
Annak érdekében, hogy ingatlana szakemberek kezébe kerüljön, kérje meg tőlük azon ügyfelek elérhetőségeit, akikkel már üzletel.
Különös figyelmet kell fordítani a közvetítői szolgáltatások kifizetésének költségeire. Nem szabad túlságosan különböznie attól, ami jelenleg a német piacon létezik. Ehhez kövesse nyomon a helyzetet, és derítse ki, hogy más cégek mennyire értékelik munkájukat.
Egy másik szempont a szerződés feltételei. Azok a cégek, amelyek nem túl lelkiismeretesen látják el feladataikat, hajlamosak a jogviszony megszüntetésének joga nélkül aláírni egy dokumentumot. Ez a fajta társ biztosan nem neked való.
Előnyben részesítsék azokat, akik egy hónapon belül engedélyezik a szerződés felbontását. Ebben az esetben a cég érdekelt lesz abban, hogy megtartsa Önt. De ha a megállapodást hosszú időre kötik, akkor senkit sem kockáztat, hogy rossz minőségű munkavégzés miatt elbocsátják, és a megoldás helyett csak új problémákat kap.
Vedd a fáradságot, hogy kitaláld, hogy pontosan mit csinál a cég. Tehát mondjuk Bajorországban körülbelül 80 iroda nyújt szolgáltatást ezen a területen. A legtöbben azonban többirányú tevékenységet folytatnak, egyszerre foglalkoznak ingatlanokkal, turizmussal és autóbérléssel.
Külföldi befektetőnek inkább egy szűk specializációjú cég a megfelelő. Ez garancia arra, hogy jobban ismeri az Önt érdeklő piacot.
És még egy fontos szempont az Ön által választott közvetítő részvétele a szakosodott szervezetekben, nevezetesen a Vezetőcégek Szövetségében és a Fogyasztói Jogvédő Társaságban.
Eredmények
Külföldi ingatlan vásárlásakor készüljön fel arra, hogy szüksége lesz egy közvetítőre, aki ellátja a vásárlás tárgyát. Németországban ilyen szolgáltatást alapkezelő társaságok nyújtanak. Mielőtt azonban megállapodást kötne valamelyikükkel, vegye figyelembe a következő pontokat:
- professzionális közvetítő lát el minden aktuális feladatot - jogi, műszaki, pénzügyi;
- a meghatalmazott személy az aláírt megállapodás szerint megkapja a jogot, hogy a tulajdonos nevében minden kérdést megoldjon, kivéve az ingatlan elidegenítését;
- A szakemberek kiválasztásánál kérje meg, hogy tegyenek ajánlásokat, tanulmányozzák munkájuk történetét, győződjenek meg arról, hogy szakosodott egyesületek tagjai.
De az, hogy önállóan kiválaszthatja-e, hogy kire bízza a vásárlást, az az objektum típusától és a benne lévő tulajdoni részesedéstől függ.
