A gazdasági növekedés hátterében a lengyelországi földterület egyre vonzóbb befektetési eszközzé válik. A telkek iránti kereslet évről évre növekszik, ami ennek megfelelően tükröződik azok árában is - az éves növekedési ütem a régióhoz igazítva eléri a 3-5%-ot. Az aktív befektetők között vannak Oroszország, Ukrajna, Fehéroroszország és más olyan országok állampolgárai, amelyeknek közös határa van Lengyelországgal. Számukra a Lengyel Köztársaság jogszabályai bizonyos árnyalatokat írnak elő a földvásárlás során, amelyekre azt javasoljuk, hogy részletesebben foglalkozzanak. Kezdjük azonban az előnyökkel.
Miért érdemes földet vásárolni Lengyelországban?
A lengyel ingatlanok, különösen a telkek iránti kereslet jelentősen megnőtt a 2000-es évek közepén, miután a Lengyel Köztársaság csatlakozott az Európai Unióhoz és a schengeni övezethez. Az ország gazdasága azóta érezhetően hozzáadódott, ami jelentősen befolyásolta az ingatlanköltséget: az üdülőövezetben az elmúlt 10 évben 50-70%-kal nőttek az árak, egyes területeken a mezőgazdasági területek általában 200%-kal drágultak. . Sőt, éves árnövekedésük 10-15%.
Az is érdekes, hogy a FÁK képviselői a lengyel területek iránt mutatják a legnagyobb érdeklődést. Például 2021-ben a külföldiek közösen csaknem 460 hektár földet vásároltak Lengyelországban, és a legtöbb földet ukránok, fehéroroszok, németek és oroszok szerezték meg, ezzel nemcsak lakó-, hanem kereskedelmi célú telkek iránt is érdeklődtek.
2021 óta több lehetőséget kapnak a külföldiek: 01.05. 2021-ben lejárt a mezőgazdasági földterületek más államok állampolgárainak történő eladására vonatkozó moratórium.
A moratórium feloldása külföldről vonzotta a befektetőket, aminek eredményeként 2021-ben 3200 hektárra nőtt az általuk megszerzett földterület.
Nyilvánvaló, hogy a lengyelországi telkek vonzereje évről évre nő, és a növekvő keresletet figyelembe véve a föld az egyik legjövedelmezőbb befektetési eszközzé válik. Ezenkívül a befektetők a Lengyel Köztársaságban történő földvásárlás számos nyilvánvaló előnyére hívják fel a figyelmet, nevezetesen:
- lojalitás a nem rezidensekkel szemben - a törvényben előírt valamennyi feltétel teljesítése esetén a külföldiek korlátlan mennyiségben szabadon szerezhetnek telket;
- viszonylag alacsony árak a többi európai országban, sőt a FÁK nagyvárosaiban található allokációs költségekhez képest;
- magas befektetési vonzerő: a növekvő kereslet a földek iránt megemeli annak árát, ami nemcsak a befektetett források megtakarítását teszi lehetővé, hanem csak az ár emelésével növelheti is;
- saját vállalkozás megnyitásának lehetősége Lengyelországban;
- különböző célú földvagyon megszerzésének lehetősége, beleértve a mezőgazdasági, sőt erdőterületet is.
Hogyan keressünk telket vásárolni
Tekintettel a lengyel földek iránti nagy keresletre, a külföldiek számára nem olyan könnyű szabad telket találni, amit megvásárolhatna. A megfelelő objektum megtalálásához fontos, hogy minden lehetséges csatornát használjunk, amelyekből nincs olyan sok.
A legkényelmesebb módja annak, hogy Lengyelországban földet találjon és vásároljon:
- bróker, magán ingatlanügynök vagy helyi ingatlaniroda;
- fejlesztő - különösen releváns lakóépülettel rendelkező telek megszerzése esetén;
- Internetes portálok, újsághirdetések tulajdonosoktól és közvetítőktől;
- zálogtárgyak kényszerértékesítésére irányuló árverések.
Mivel a felsorolt keresési csatornák mindegyikének megvannak a sajátosságai, javasoljuk, hogy mindegyiket részletesebben vizsgáljuk meg.
Kapcsolatfelvétel ingatlanossal
Természetesen a lengyelországi ingatlanvásárlás legegyszerűbb módja, ha kapcsolatba lép közvetítőkkel: brókerekkel és ingatlanosokkal. Olyan emberekről van szó, akik mindent tudnak az ingatlanokról, a keresés módjáról és a regisztráció szabályairól. Legtöbbjük hivatalosan működik, ami megvédi a potenciális vásárlót az esetleges csalásoktól.
Az ilyen közvetítők nemcsak a szükséges tárgy megtalálásában segítenek, hanem egy lengyelországi telek ingatlanként történő bejegyzésében is segítenek.
Az ingatlanirodákkal való együttműködés előnye, hogy nem csak a lehető legtöbb lehetőséget kínálják, hanem minimális részvételt is igényelnek a vevő részéről a tárgyalási folyamatban.
Megjegyzendő, hogy a hivatalok általában területi alapon szervezik munkájukat, vagyis egy adott településen belül működnek.
Például itt találja a varsói ügynökségek listáját, és itt találja meg Gdańsk legjobb brókereit. Javasoljuk, hogy kizárólag engedéllyel rendelkező közvetítők szolgáltatásait vegye igénybe, akiknek elérhetőségei megtalálhatók az Ingatlanpiaci Szövetség honlapján. Ne feledje, hogy a legtöbb ügynökség jutaléka 1,5-3%.
Kapcsolatfelvétel a fejlesztővel
Ha lakó- vagy kereskedelmi célú földvásárlásról van szó, érdemes felvenni a kapcsolatot a fejlesztőkkel. A fejlesztő cégek gyakran értékesítenek olyan telkeket, amelyeket már építésre előkészítettek - általában minden szükséges kommunikációval és fejlett infrastruktúrával rendelkeznek. Ezenkívül a fejlesztők minden engedélyt megadnak.
Ennek fényében fontos tisztában lenni azzal, hogy egy ilyen telek lényegesen többe kerül, mint egy előkészítetlen. Felhívjuk figyelmét, hogy a fejlesztő nem csak az építkezésre előkészített telket, hanem a már épített házzal rendelkező telket is értékesítheti.
Azt kell mondanom, hogy az elsődleges piacon az ajánlatok nagyon vonzóak egészen a költségek bejelentéséig. Általában egy új épület vásárlása 30-35%-kal többe kerül, mint egy telek és önálló lakásépítés. Ezért ez a keresési lehetőség nem nevezhető költségvetésnek - csak azok számára alkalmas, akiknek szükségtelen házra van szükségük, és azoknak, akik hajlandóak túlfizetni.
Internet, újságok
Talán a legkényelmesebb módja annak, hogy megvásárolható földet találjunk, ha rákeresünk az interneten. A felhasználók több száz kényelmes online forrást kínálnak, amelyek több tízezer ajánlatot tartalmaznak valós fotókkal és helyszínekkel országszerte. A kényelmes szűrők lehetővé teszik az ajánlatok nem csak település, hanem rendeltetése, a telkek típusa és azok értéke szerinti rendezését is.
Csak néhány kattintás – és a vevő megkapja az eladó elérhetőségeit, amelyek segítségével a lehető legtöbb információt kapja telefonon. A legnépszerűbb internetes portálok az OLX, az Otodom, az Allegro, a Domiporta, a Znajdzto és még sokan mások. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ilyen portálok nemcsak a tulajdonosoktól, hanem a közvetítőktől is tartalmaznak hirdetéseket.
Az ingatlanhirdetések nyomtatott kiadványokban – újságokban és hirdetési magazinokban – is megtalálhatók. Ezek azonban főleg csak azokra a helységekre vonatkozó közleményeket tartalmaznak, ahol kiadják és terjesztik. Ezért az ilyen forrásokat csak akkor szabad használni, ha fizikailag Lengyelország egy bizonyos régiójában tartózkodik, ahol földet kíván szerezni.
Kötelező eladási aukciók
Egy másik nagyon specifikus, de egyben nagyon vonzó lehetőség a Lengyel Köztársaságban történő ingatlankereséshez, beleértve a telkeket is, az ingatlanok kötelező eladását célzó aukciókon való részvétel. A letartóztatott telkekről van szó, amelyeket elkoboznak a tulajdonosoktól, és polgári tartozásaik törlesztésére adják el. Az ilyen árveréseket bírósági végrehajtók bonyolítják le.
A kényszerárverésen való részvétellel sokat spórolhat, ha a piaci értéknél 30-50%-kal olcsóbban vásárol földet.
Az ilyen árverésekkel kapcsolatos információk a Végrehajtók Országos Tanácsának honlapján találhatók. A linkre kattintva megtalálja az aukciók listáját a tartás időpontjával és helyével, valamint a telek költségével és az eladásra kerülő tárgy fényképével.
A "Więcej" fülön a felhasználó részletesebb információkat talál az objektumról, a helyszínről és az aukción való részvétel feltételeiről, minden szükséges elérhetőséget és egyéb információt.
Az aukciókkal kapcsolatos információk a hitelintézetek weboldalain is megtalálhatók. Például itt talál információkat a Bank Zachodni WBK-tól. Nagy kölcsönök fedezetét biztosító zálogos telkek eladásáról beszélünk.
Mennyi a föld Lengyelországban
Lehetetlen egyértelműen válaszolni arra a kérdésre, hogy mennyibe kerül a föld a Lengyel Köztársaságban - egy adott telek konkrét ára számos tényezőtől függ: a telek rendeltetésétől, elhelyezkedésétől, a rajta található kommunikáció méretétől, regisztráció költségei, az eladó kívánságai. Ezért ebben az összefüggésben logikus az átlagárakat figyelembe venni, amelyek régiónként, sőt azon belül is jelentősen eltérnek egymástól.
Először is vegye figyelembe az építési telek átlagos árait.
A Bankier portál szerint 2021 februárjában a legtöbb vajdaságban 30 százalékkal nőtt az építési telkek átlagára 2021 februárjához képest.
A vitathatatlan éllovas kétségtelenül Varsó – az átlagár a fővárosban 779 zł/m2, azaz 183 euró, ami abszolút országos rekord. Januárhoz képest közel 180 zł-al nőtt az ár!
Ez a növekedés azonban enyhén befolyásolta az árakat a Mazóviai Vajdaság egészében, ahol az átlagos költség 185 zł/m2. A Pomerániai Vajdaságban található telkek országos átlagára a második – 163 zł/m2, míg a Balti-tenger melletti telkek, különösen Gdanskban, 417 zł/m2-re becsülik.
Drágább, mint Gdanskban (a fővárostól eltekintve), csak Poznanban (525 zł / m2) és Krakkóban (450 zł / m2) a föld, azonban Wielkopolska (107 zł / m2) és Kis-Lengyelország (110 zł / m2) a vajdaságok még mindig alulmúlják a tengerpartot az építési telek átlagárában.
A legalacsonyabb építési telekárak a Lubuskie vajdaságban találhatók - a régióban az átlagár alig éri el a 49 zł/m2-t, míg a Gorzow Wielkopolskie régió legnagyobb városában az átlagos telek ára mindössze 73 zł/m2. Hasonló alacsony földárak is megfigyelhetők a Podkarpatkie és Warmia-Mazury Vajdaságban - 62 és 61 zł / m2.
A termőföld átlagára is jelentősen eltér régiónként, bár nem kötődik az üzleti tevékenységhez és a gazdasági fejlettséghez. És bár az árképzés logikája más, a legdrágább és legolcsóbb régiók gyakorlatilag ugyanazok a vajdaságok.
Tehát a Mezőgazdasági Szerkezetátalakítási és Modernizációs Ügynökség (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) által közzétett információk szerint Lengyelországban 2021 végén a mezőgazdasági földterületek legmagasabb árai a Wielkopolskie és a Kuyavian-Pomerániai vajdaságban voltak - 58,9 ezer és 57,4 ezer zł / ha, ill. A legalacsonyabb mezőgazdasági földárak a Pomorskie és Podkarpatkie vajdaságban voltak - 28,6 ezer és 25,1 ezer zł / ha.
Az ország átlagára 42,4 ezer zł/ha, ami több mint 2 ezer zł-tal több, mint az előző év azonos időszakában – vagyis a mezőgazdasági területek is felértékelődnek. De szem előtt kell tartani, hogy a mezőgazdasági földterület költsége a területhez rendelt osztálytól függ, amelyből csak hat van. Például a Wielkopolska Vajdaságban az I-III. osztályú telkek átlagos ára 74,2 ezer zł/ha, míg az V-VI. osztályú földek csak 42,3 ezer zł/ha-ba kerülnek.
Ezen túlmenően a telek vásárlójának további költségeket kell viselnie az ingatlanok tulajdonba vételével kapcsolatban. Ezek a közjegyzői költségek a költség 2-3%-a, plusz a képviselők és közvetítők költségei - az objektum költségének legfeljebb 5%-a. Ne feledkezzünk meg az adókról sem, amelyeket alább tárgyalunk.
Földvásárlási engedély
A lengyel törvények nem írnak elő különleges jogi státuszt az ingatlant vásárolni kívánó külföldiektől – a vásárláskor elegendő érvényes vízummal rendelkezni a legálisan az országban való tartózkodáshoz. Az Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló törvény) 1. cikke értelmében azonban más országok állampolgárainak külön engedélyre lesz szükségük földvásárláshoz, amelyet a belügyminiszter adminisztratívan állít ki. a vevő kérésére.
Az ingatlan vásárlási jog akkor biztosított, ha:
- egy ilyen megállapodás nem veszélyezteti Lengyelország állambiztonságát, védelmét és közrendjét;
- a külföldi vevő bizonyítja majd lengyelországi kapcsolatát.
Tehát, ha a Lengyel Köztársaság állambiztonságát fenyegető veszélyek hiánya a védelmi miniszter (és mezőgazdasági területek esetében a vidékfejlesztési miniszter) kifogásának hiánya miatt meglehetősen könnyen bizonyítható, akkor a lengyelországi kapcsolattal nem ilyen egyszerű.
A törvény 1a. cikkének (2) bekezdésével összhangban a Lengyelországgal való kapcsolatot különösen a következők igazolhatják:
- lengyel nemzetiség vagy lengyel gyökerek;
- házasság lengyel/lengyel nővel;
- ideiglenes tartózkodási engedély (ideiglenes tartózkodási engedély) vagy állandó tartózkodási engedély (állandó tartózkodási engedély) rendelkezésre állása;
- tagság egy Lengyelországban bejegyzett vállalkozás vezető testületében;
- gazdasági vagy mezőgazdasági tevékenységet folytat a Lengyel Köztársaság területén.
Ilyen kapcsolat vagy tényleges Lengyelországba költözés nélkül lehetetlen földvásárlási engedélyt szerezni, de az ilyen engedély nélküli vásárlás a törvény 6. cikke szerint érvénytelen.
A dokumentum megszerzéséhez kérelmet kell benyújtania, amelynek a törvény 1a. cikkének (3) bekezdése szerint tartalmaznia kell:
- a kérelmező személyes adatai;
- a telekre vonatkozó adatok (cím, kataszteri és nyilvántartási számok, terület, beépítési jellemzők);
- az eladó személyes adatai;
- a későbbiekben bekövetkező jogi események meghatározása (ingatlan értékesítés);
- azokat a célokat, amelyek a külföldi vevőt az ügylet megkötésekor követik;
- ingatlanvásárlásra fordítandó pénzforrások.
A pályázathoz az alábbi dokumentumokat kell csatolni:
- útlevelének, tartózkodási engedélyének vagy más személyazonosító okmányának másolata;
- a lengyelországi kapcsolatokat igazoló dokumentum;
- ingatlanra vonatkozó dokumentumok (telekkönyvi kivonat, telekkönyvi kivonat a kataszteri térkép megjelölésével, földhasználati cél igazolása stb.);
- az ingatlant eladni kívánó eladó nyilatkozata;
- a pénzeszközök rendelkezésre állását igazoló dokumentum (a bank igazolása);
- 1570 zł összegű bélyegilleték megfizetését igazoló dokumentumok.
Az engedély iránti kérelmet a Belügyminisztérium Határozatok és Koncessziók Osztályához kell benyújtani (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), melynek címe: Varsó, st. Rakovetskaya, 2a, vagy postai úton a következő címre: Stefan Batory, 5 (index 02591).
Megjegyzendő, hogy a törvény 8. cikkének rendelkezései előírják azokat a feltételeket, amelyek mellett a földvásárláshoz nincs szükség a fenti engedélyre:
- ha a külföldi állandó tartózkodás céljából (állandó tartózkodási engedély, zezwolenie na pobyt stały) több mint 5 éve él Lengyelországban;
- ha egy külföldi az állandó tartózkodási engedély megszerzésétől számított 2 évnél hosszabb házasságban él lengyellel;
- ha a külföldi az Európai Gazdasági Térség valamelyik országában állampolgársággal rendelkezik vagy gazdasági tevékenységet folytat.
Mire kell figyelni földvásárláskor
A telek kiválasztását komolyan kell megközelíteni, különben nagyon könnyű megtévesztés áldozatává válni. Kiemeltünk több szempontot, amire elsősorban földvásárláskor kell odafigyelni. Ezek különösen a következők:
- A telek rendeltetése. A mezőgazdasági területet általában Ziemia vagy Grunty Rolne, míg az építési terület działki budowlane. A terület természetesen kizárólag rendeltetésszerűen használható.
- Kommunikáció jelenléte az oldalon. Ha építkezésre szánt telkekről beszélünk, akkor érdemes olyan telket keresni, amelyre be van kötve a szennyvíz, víz és villany – ezt bizonyítja majd a hirdetésben szereplő „działka uzbrojona w prąd i kanalizę” vagy „grunt uzbrojony w media” kifejezés. ”.Az önellátó kommunikáció nemcsak rendkívül költséges, hanem sok időt is igénybe vesz.
- Az oldal helye. Minél közelebb áll hozzá a fejlett infrastruktúra és a tömegközlekedés elérhetősége, annál nagyobb a befektetési vonzereje. Plusz a közösség által elfogadott helyi területfejlesztési terv (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) jelenléte – ez lehetővé teszi, hogy tájékozódjon arról, hogy mi lesz az elkövetkező években.
- Az ingatlan jogállása. Ellenőrizni kell az eladó földtulajdonjogát és a telephelyre vonatkozó követelések hiányát, amit a kerületi bíróság föld- és jelzálog-nyilvántartási osztályához intézett rendszeres megkereséssel kell megtenni.
- A helyszín jellemzői. Különösen a talaj típusáról, a területről, a talajvíz elérhetőségéről, a fő földrajzi irányokhoz viszonyított elhelyezkedéséről beszélünk.
Milyen adót kell fizetnie vásárláskor
Általánosságban elmondható, hogy az egyetlen adó, amelyet a vevőnek fizetnie kell földvásárláskor, az a polgári ügyletek adója, amelynek összege az ügylet értékének 2%-a. Plusz a közjegyzői díj és a közjegyzői díj áfája. Plusz, ha az eladó jogi személy és áfa fizető, akkor még 23% ÁFA, ami általában benne van az árban. Ehhez a listához érdemes hozzáadni a telek- és jelzálog-nyilvántartás vezetésének bírósági illetékét - 60 zł-t, valamint további 200 zł-t a nyilvántartásokba való információbevitelért.
Gyakori kérdések
Természetesen ez csak általános, de korántsem kimerítő információ, amelyet sikerült összegyűjtenünk a lengyelországi földvásárlásról. Ha azonban az olvasóknak továbbra is vannak kérdéseik, nagyon valószínű, hogy ebben a részben választ találnak rájuk.
Lehet-e számolni a tartózkodási engedély megszerzésével a földvásárlás után?
A telek, valamint bármely más ingatlan megszerzése, függetlenül annak összegétől, megszerzésének indokától vagy a föld rendeltetésétől, nem jogosít ideiglenes vagy állandó tartózkodási engedély megszerzésére, valamint kiterjeszteni őket.
Mikor lehet megtagadni a földszerzési engedélyt
A törvény nem ír elő konkrét listát azon indokokról, amelyek alapján a külfölditől meg lehet tagadni a földterület megszerzésének jogát. A kialakult gyakorlat azonban azt jelzi, hogy az ilyen elutasítás a következő esetekben következhet be:
- ha az adásvételi ügylet Lengyelország nemzetbiztonságát vagy a közrendet veszélyeztetné;
- ha a vevő nem bizonyította kapcsolatát az RP-vel;
- hamis okmányok bemutatása, hamis adatok feltüntetése stb.
Ráadásul nincs olyan mechanizmus, amellyel megtámadható lenne a miniszter döntése.
Lehetséges-e földet vásárolni a határvidéken
Igen, a törvény nem tiltja, hogy határ menti területeken külföldiek földet szerezzenek. Az említett törvény 8. §-ának (3) bekezdése értelmében azonban egy ilyen ügylet megkötéséhez feltétlenül szükség lesz a belügyminiszter engedélyére, még akkor is, ha a külföldi általában kivételes esetbe tartozik, és földhöz nem juthat. engedély (például 5 év tartózkodási engedély vagy 2 év házasság a lengyellel).
Végül
A fenti szabályok és árak mindegyike 2021-től érvényes. A gyorsan növekvő földkereslet és -árak miatt azonban a Lengyel Köztársaság törvényhozó ágának képviselői egyre gyakrabban tárgyalnak a külföldi latifundisták földszerzési eljárásának szigorításáról. Ezért nem zárható ki, hogy a jelenlegi sorrend hamarosan megváltozik. Ma nem jelent nehézséget egy lengyelországi telek megszerzése egy külföldi befektető számára – a probléma a vonzó áron elérhető telkek hiánya lehet.
