Az elmúlt néhány év németországi ingatlanvásárlása jövedelmező befektetéssé vált. A lakóingatlanok árai és bérleti díjai itt évente 2-6%-ról nőnek, attól függően, hogy a lakásállomány elsődleges vagy másodlagos-e, szövetségi terület. Az ingatlanok Berlinben nem csak azért vonzóak, mert ez a város Európa második legnépesebb, Németország fővárosa, jelentős gazdasági és pénzügyi központ. Berlin a tudomány és a kultúra, a turizmus, az egyetemek és az innovatív technológiák városa. Ezen kívül minden feltétel adott a kényelmes tartózkodáshoz.
Berlini ingatlanpiac
A berlini ingatlanpiacot ugyanazok a jellemzők jellemzik, mint Németország egészét. Így például a német ingatlanok fő jellemzője az árstabilitás, felfelé és lefelé ugrások nélkül. Az ingatlanok bérbeadása alacsony osztalékot hoz (évente 4-7%), de minimális kockázattal jár, és mérsékelt, de stabil jövedelmet biztosít.
Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy Berlin különleges város. Itt az általános német tendenciák mellett vannak olyan árnyalatok, amelyek csak rá jellemzőek. Ezeket a tulajdonságokat ismerni kell, és figyelembe kell venni a berlini lakásvásárlási lehetőségek mérlegelésekor.
A német főváros ingatlanpiacának értékelése során mindenekelőtt az árakra kell összpontosítania. Azonnal meg kell jegyezni, hogy ez az egyik legvonzóbb tényező.
A berlini ingatlanárak egyszerű összehasonlítása a londoni, párizsi, római és más európai fővárosok áraival azt mutatja, hogy egy négyzetméter lakás ára fele az itteninek – körülbelül 4000 euró.
Németország legnagyobb városai közül a berlini lakóingatlanárak a hatodik legdrágábbak München, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart és Düsseldorf mögött.
Ez a tény, még ha azt is figyelembe vesszük, hogy 2021-ben Berlinben átlagosan 9,6%-kal emelkedtek az ingatlanárak (ez Németországban a legmagasabb), azt mutatja, hogy van bizonyos mozgástér az ingatlanpiac további fejlődésére. Az árak elmaradása még egy ideig fennmarad – legalábbis a következő két évben, ami lehetőséget ad a jövedelmező befektetésekre.
Berlin választási lehetőséget kínál: fejlesztői ingatlanok, másodlagos lakások, lakások és házak minden ízlésnek és pénzügyi lehetőségnek. A minimális árak 800 eurótól kezdődnek. A város központi kerületeiben található elit házakban és új épületekben - 3000-7000 euró négyzetméterenként.
A berlini ingatlanpiac másik jellemzője a korábbi nyugat- és kelet-berlini szektorokban tapasztalható nagy különbségek a lakások minőségében és áraiban.
Az NDK szocialista örökségének nyomát magán viselő Kelet-Berlin olcsóbban kínál ingatlanokat, mint a nyugati városrészben. Itt továbbra is vásárolhat olcsó lakást (800-1500 euró négyzetméterenként), de szem előtt kell tartani, hogy minősége és kényelme sokkal rosszabb lesz, mint a nyugat-berlini lakások.
Az árpolitikát az is befolyásolja, hogy az ingatlan milyen területen helyezkedik el (van presztízses és nem annyira presztízs), valamint a városi közlekedési infrastruktúra elérhetőségi foka. Például az ingatlanpiac a legaktívabban a berlini városi vonat (Ring Bahn) gyűrűjének területén fejlődik.
A berlini ingatlanpiac feltűnő jellemzője a nagyszámú ház jelenléte, amelyek a császár idejében épültek. Az ilyen házakra nagy a kereslet: koruk ellenére a város központi kerületeiben találhatók, felújítva, minden kommunikációt korszerűre cseréltek bennük.
Az ilyen házakban található lakások vastag falakkal, magas mennyezettel rendelkeznek, kényelmesek az életben, és a másodlagos lakások költsége itt elérheti a 2000-3000 eurót négyzetméterenként.
Egy másik különbség Berlinben, hogy folyamatosan növekszik a népesség, különösen a Pankow és Lichtenberg körzetekben, de vásárlóereje elmarad a többi németországi megavárostól.
A berliniek 85%-a bérlakásban él. Az elmúlt években tendencia volt a korábban bérbe adott lakásállomány csökkenése. Több ezer lakásról beszélünk: a befektetők, akik olcsóbb lakást vásárolnak, fektetnek be, luxuslakásokká alakítják át, és eladják gazdag külföldieknek.
Ez, valamint a bérleti díjak emelkedése (2021 - 11,6 euró, 2021 - 12 euró négyzetméterenként, 2021 - 12,3 euró négyzetméterenként) arra készteti a berlinieket, hogy megfizethetőbb lakást keressenek a város szélén, és tiltakozást küldjenek a városvezetésnek .
A berlini lakáshiány, különösen a turistaosztályú lakáshiány csökkentése érdekében évente tízezer lakást kell üzembe helyezni; 2021-ben mindössze 4420 objektumra adtak ki építési engedélyt.
A több építkezés lehetetlenségének egyik oka a földhiány. Ez a földárak emelkedéséhez is vezetett. Így 2021-ben egy telek átlagos ára négyzetméterenként 480 euró volt, 2021-ben pedig 650 euróra emelkedett.
Érdekes tény. Berlinnek nincs egyetlen központja, ami a világ legtöbb fővárosában megszokott. A második világháború befejezése és Berlin két zónára való felosztása után mindegyiknek megvolt a maga központja. Keleten a régi városrész Berlin-Mitte lett a központ, nyugaton pedig Charlottenburg külvárosa. Ma Berlin új központja alakul ki - a Potsdamer Platz területén.
A berlini ingatlanpiac fő szereplői:
- ingatlanba befektető német cégek;
- német állampolgárok, akik meg akarják tartani megtakarításaikat, és valamilyen stabil jövedelemhez szeretnének jutni;
- külföldi befektetők; az Orosz Föderáció állampolgárai 5%-át teszik ki.
A német bankok szívesen nyújtanak hitelt német állampolgároknak és külföldieknek is: a jelzáloghitelek a legalacsonyabbak között vannak Európában - 0,8-2% a német állampolgárok és 3-5% - a külföldi állampolgárok esetében.
Berlin közigazgatási felosztása
Berlin státuszát tekintve egyenértékű a szövetségi állammal, területe 893 négyzetméter. km. A város közigazgatási-területi szerkezete 12 kerületet foglal magában (Bezirk), amelyek viszont 95 kerületre (Ortsteile) oszlanak.
Átlagos ingatlanárak Berlinben (2021)
| Közigazgatási körzet | Kerület | Vásárlás apartmanok, euró / m² | Bérlés apartmanok, euró / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Berlin szíve"
A Mitte kerület Berlin központjában, a Spree mindkét partján található. Egyben a város kulturális, üzleti, politikai és turisztikai életének központja. A második világháború idején a városrész szinte teljesen elpusztult, az 1990-es években fejeződött be az újjáépítés: Friedrichstrasse, Hack paloták, Birodalmi Kancellária, Alexanderplatz.
A környék tele van látnivalókkal (Brandenburgi kapu, Galeries Lafayette, Múzeum-sziget és mások), éttermekkel, kabaréval, koncerttermekkel. A kormányhivatalok is itt találhatók.
Az ingatlanárak a környéken Berlinben a legmagasabbak; itt különösen drágák a másodlagos lakásállomány ingatlanjai. Az árak nagysága területtől függően változik, és átlagosan 4800 és 8500 euró között mozog négyzetméterenként. Egyszobás lakás (38 nm) 200-300 ezer euróba kerülhet.
A lakóterület bérlése havi 14-29 euróba kerül négyzetméterenként és még több. Tehát egy új egyszobás lakás bérlésének költsége rezsi nélkül (18 nm.m) a központban elérheti az 522 eurót havonta, egy új sorház (100 négyzetméter) - 1850 euró.
Friedrichshain-Kreuzberg
Az 1960-as évek közepe óta. a Kreuzberg kerület (Friedrichshain-Kreuzberg) az ifjúsági szubkulturális mozgalmak (hippik, skinheadek, punkok stb.) fővárosa lett. Azóta sok fiatal és diák él itt. 2001-ben Friedrichshain keleti régióját csatolták a körzethez.
Ma Berlinben a legmagasabb a népsűrűsége – háromszorosa a városi átlagnak. Itt összpontosul a legtöbb éjszakai klub, bár és egyszerűen éttermek, hostelek.
A kerület összes új épületének 70%-a (több mint 4000 lakás) Friedrichshainban épül majd. Az új épületekben lévő lakások ára 3-6 ezer euró négyzetméterenként, a másodlagos piacon 2500-6500 euró. Tehát egy 2 szobás (55,5 nm) 1920-ban épült lakás 292 ezer euróba kerül. A bérleti díj havi 12-14 euró négyzetméterenként.
Pankow - az a hely, ahol a berlini bohémek élnek
Pankow (Pankow) a második helyen áll Berlin kerületei között a területet tekintve, és az első helyen áll a lakosság számában - 400 ezer lakos, többségében gazdag német állampolgárok, német nemzetiségűek. A kerületet számos tér, park, tavacska és jó ökológiai helyzet jellemzi. Korábban ezen a területen éltek az NDK vezetői. Az épületek többsége a huszadik század első felében épült, köztük több mint 300 kulturális műemlék.
Az ingatlanok és a bérleti díjak magasak, különösen a Prenzlauer Berg környékén: új épületekben - 3-6 ezer euró négyzetméterenként, régi házakban - 2500-tól 4500-ig. A bérleti díj 10 és 13,30 euró között változik négyzetméterenként. A Pankow kerületben egy egyszobás lakás (36 nm) havi 374 euróba kerül, Prenzlauer-Bergben ugyanez a lakás 482 euróba kerül.
Charlottenburg-Wilmersdorf - elit központ
Charlottenburg-Wilmersdorf - az egyik legdivatosabb terület, a negyedik helyen áll a lakosság számát tekintve. Számos butik, étterem, szálloda, irodaház koncentrálódik itt. A kerületben található a Charlottenburg-palota, az Olimpiai Stadion, a Berlini Opera.
A legrangosabb terület Grunewald. Az elit házak a Wannsee és Nicholassee tavak partján, az erdőben találhatók. A lakások területe meghaladja a város átlagát.
Az épület sűrű. Új épületek építése csak a prémium szegmensben történik.
Az ingatlanárak a legmagasabbak között vannak Berlinben: az új lakások esetében 5000 eurótól indulnak négyzetméterenként. Egy 2021-ben épült, szerény kétszobás, medencés villa (46 nm) ára Wilmersdorf környékén 3544 euró négyzetméterenként, Grunewaldban - 6040 eurótól és még több.
Másodlagos lakásállomány - 4500-8500 euró négyzetméterenként. A bérleti díjak közüzemi díjak nélkül 12,41 és 13,90 euró között mozognak négyzetméterenként.
Spandau
Spandau Berlin legritkábban lakott kerülete a legalacsonyabb ingatlanárakkal. A kerület a közlekedéstől távol helyezkedik el. 2021 óta az árak 27%-kal emelkednek. Tehát ma az új lakásokat 3000 és 6000 euró közötti négyzetméteráron adják el (öt év minőségi garanciával).
Régi lakások - 2500-4500 euró négyzetméterenként.
Egy 1900-ban épült egyszobás (37 nm) lakás bérlése havi 86,50 euróba kerül, hasonlóan az 1954-ben épült lakáshoz - 89 euró.
A környék híres parkjairól és tavairól, ideális feltételek a szabadtéri kikapcsolódáshoz. Minden évben turisták és berliniek ezrei gyűlnek össze itt a karácsonyi vásáron.
A látnivalók között kiemelt helyet foglal el a 13-16. századi tizenkét oldalas Citadella. és az óvárost. Van egy börtön is a volt náci Spandau számára.
Steglitz-Zehlendorf
A Steglitz-Zehlendorf kerület a város délnyugati részén található, és az egyik legrangosabb. Bővelkedik parkokban, erdőkben, tavakban. Itt találhatók a berlini villák, kúriák és 5 szobás házak.
A Grosse Wansee-tó híres vitorlásregattáiról és a Strandbad strandról, ahol minden berlini megpihenhet.
Dahlemben található a Berlini Szabadegyetem, a botanikus kert, a 46 méteres Bierpinsel-torony. Kevés építési projekt van - 9 (675 lakáshoz). Ennek oka az építkezéshez szükséges szabad terület hiánya.
Az új lakásokat négyzetméterenként 4500 eurós áron adják el, a másodlagos lakásállományt pedig 3 ezertől 8500-ig négyzetméterenként.
Zehlendorf környékén magasabbak az ingatlanárak. Tehát egy 2001-ben épült elit villa (470 négyzetméter) 2 millió 495 ezer euróba, egy 1922-ben épült villa (310 négyzetméter) pedig 1 millió 249 ezer euróba fog kerülni.
A lakásbérleti díj itt 10,50 és 13 euró között mozog négyzetméterenként.
Tempelhof-Schoneberg
A Tempelhof-Schoneberg a második legnépesebb kerület Berlin déli részén. Ez egy tipikus európai terület: nem messze a központtól az ingatlanpiac minden ízlést kielégít: régi épületek, luxusházak, sorházak, felhőkarcolók. Ennek megfelelően az új lakások ára 3000-6000 euró négyzetméterenként. A másodlagos lakásállomány olcsóbb: 2500-4500 euró négyzetméterenként.
A bérleti díj évente emelkedik: a 2021-es 8,50 euróról 12,20 euróra négyzetméterenként. méter 2021-ben
A kulturális élet gazdag - koncerthelyszínek, bevásárló- és szórakoztató központok, állatkert, sok üzlet, bár, éjszakai klub is található.
A kerületben nagy százalékban élnek tanuló fiatalok. A biztonság és a tolerancia szintjét bizonyítja, hogy ez Berlin „leghomoszexuálisabb” kerülete. Itt él a nem hagyományos szexualitás legtöbb képviselője, akik az USA-ból, Anliából, Olaszországból és más országokból költöztek Németországba.
A legaktívabban fejlett terület Schöneberg.
Neukölln – török Berlin
A Neukolln Berlin legmultikulturálisabb negyede, és a város legbûnözõbb kerületeként híres. A lakosság körülbelül egyharmada Törökországból, arab országokból, Lengyelországból és Romániából érkezett bevándorlók. Sok fiatalnak és diáknak is ad otthont.
A turista osztályú ingatlanárak itt a legalacsonyabbak között voltak Berlinben. 2021 óta a helyzet megváltozott, és a lakásárak és bérleti díjak növekedési üteme meghaladta a 17%-ot, megelőzve Berlin többi kerületét.
Ma az új lakások ára itt elérte a 3000-4500 euró négyzetméterenkénti szintet, a régi lakásoké 2000-től 4000 euróig.
Lakásárak - 1200 eurótól négyzetméterenként. Egy 2021-ben épült 5 szobás (130 nm) privát ház bérlése havi 1650 euróba kerül.
A kerületben építkezés folyik.
Neukölln alig szenvedett a második világháború alatti bombázástól, ennek köszönhetően a XVIII-XIX. század végi épületek nagy számban maradtak fenn.
Treptow-Köpenick
Kerület (Treptow-Kopenick) - a legnagyobb Berlinben. A népsűrűség a legkisebb a városban. A peremkerület területének nagy részét erdők, parkok (amelyek közül a leghíresebb Treptover), tavak és folyók foglalják el.
A központtól való kis távolság is pozitív tulajdonságokkal rendelkezik: friss levegő, kedvező környezeti feltételek. Emiatt a kerület a berliniek kedvenc nyaralóhelyévé vált.
A látnivalók között említhetjük a Molecule Man (Németország egyesülésének jelképe) szobrokat, a szovjet katona-felszabadító emlékművét.
A Köpenick környékén barokk palota, városháza, rengeteg kávézó, pub, étterem található.
A másodlagos lakásállomány ingatlanárai nem sokban térnek el a többi kerülettől - 3000-6500 euró négyzetméterenként. Kényelmes új lakásokhoz (Köpenick) - 4000 és 8500 euró között.
A periférikus kerületek közül itt találhatók Berlin legnagyobb új épületei: 38 projekt 5700 lakásra. A bérleti díjak továbbra is elérhetők - 8,92 és 11,34 euró között négyzetméterenként.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf nem túl népszerű a turisták körében, bár van itt Biesdorf Palace Park és Marzahn Park. Jellegzetes lakóövezet tipikus panelházakkal, melyek az NDK korában épültek.
A kerületet gyakran a legoroszabb ajkúnak nevezik: az iskolában oroszul tanult egykori NDK-polgárokon kívül sok FÁK-ból származó bevándorló él itt.
A marzahni lakásállomány korszerűsítése az 1990-es években kezdődött.A másodlagos lakásállomány itt olcsóbb - 2000-3000 euró négyzetméterenként, az új épületek drágábbak - 2500-4000 euró.
A bérleti díj Berlinben a legkedvezőbb, bár 2021-ben 10,6%-kal nőtt: 8,50-8,60 euró négyzetméterenként.
Egy 1982-ben épült lakóépület (150 nm) vásárlása 295 ezer euróba kerül.
Lichtenberg - "Berlin miniatűrben"
Berlin keleti Lichtenberg kerülete (az Alexanderplatz közelében) a város leggyorsabban növekvő területe. A kerület lakosságának csaknem fele a FÁK-országokból származik.
Az Okrug vezető helyet foglal el az új épületek számában - 100 ezer lakosra 2920 lakás jut (a város egészében - 890).
A kerület Berlin kis mintája. Van itt egy kicsi mindenből: üzleti negyedek, szupermarketek, éttermek, kávézók, pubok, Friedrichsfelde Állatkert, régi kastély, Berlin-Karlhorst Háborútörténeti Múzeum.
A szállásárak hasonlóak, mint Marzahn-Hellersdorfban. Havi szállás egy 2021-ben épült háromszintes házban (154 nm) 1498 euróba kerül. kerületben a lakóingatlanok bérleti díja átlagosan havi 10-12 euró négyzetméterenként.
Reinikkendorf - piknik a kikötőben
A periférikus Reinickendorf kerület Berlin északnyugati részén található. A kerület nagy részét ipari övezet, erdők és tavak foglalják el. Ez a körülmény befolyásolja a kerületi ingatlanárakat, Berlin más kerületeihez képest kevésbé magasak: új épületekben 3000 eurótól, a régi lakásállományban 2500-4500 eurótól.
Az építkezés üteme alacsony: nincs elég szabad terület a lakásépítéshez.
A látnivalók közül meg kell említeni a Tegel-palotát és a Tegel Port kulturális és szórakoztató központot. A tavak partján és a Humboldt-szigeten több lakókomplexum található. Egy lakás ára itt átlagosan körülbelül 3400 ezer euró négyzetméterenként, bérleti díj - akár 10,35 euró négyzetméterenként. Meg kell jegyezni, hogy ezek a mutatók általában növekednek.
Kereskedelmi ingatlan: kockázatok és jellemzők
Berlin (mint Németország általában) olyan tényezők miatt vonzza a külföldi befektetőket, mint:
- stabilitás és kockázatminimalizálás - a német gazdaság évtizedek óta válságok, ingatlanárak összeomlása nélkül fejlődik;
- rend és törvények betartása - a vásárlással, papírmunkával, utólagos bérbeadással kapcsolatos minden mechanizmus automatizmusra van hangolva, nincs diszkrimináció vagy korlátozás a külföldi befektetők számára;
- az ingatlanárak stabil növekedése (fontos, hogy megragadjuk a pillanatot, mielőtt az árak elérik a csúcsot);
- elérhetőség - lehet találni befektetési tárgyat, akár 100 ezer eurós költségvetéssel, alacsony hitelkamatokkal. Az orosz befektetők átlagos számlája lakásonként 200-300 ezer euró.
A statisztikák azt mutatják, hogy a külföldi állampolgárok leggyakrabban a következőkben fektetnek be:
- irodák - a bérleti díj emelkedése miatt a jövedelmezőség évi 3-4%-ra csökkent;
- kiskereskedelmi ingatlanok - a bevétel 3-4% -át hozza évente, de a jövedelmezőség csökkenő tendenciát mutat;
- raktárhelyiségek - akár évi 5-6%;
- lakás későbbi bérbeadásra. A lakásárak emelkedése a bérleti díjak emelkedését is előidézte, ezzel összefüggésben a jövedelmezőség a nyereség évi 5-7 százaléka között mozog.
Így Berlinben manapság a legjövedelmezőbb befektetési kereskedelmi ingatlanokat a bérházak jelentik: az egész ház egészének megvásárlására gondolok, külön emeleten vagy külön bejáratú apartmanokra.
A berlini ingatlanpiac jelenlegi trendjei a bérleti díjak folyamatos növekedését jelzik: a migrációs folyamatok növekedése, a lakás- és szabad építési terület hiánya és egyéb tényezők nem járulnak hozzá ezek csökkenéséhez.
A német lakásállományt, beleértve a másodlagosakat is, magas színvonal és minőség jellemzi. A hosszú távú bérleti szerződések (5 év vagy több) lehetővé teszik az évi 5-7%-os bevétel előrejelzését.
Egy másik, jövedelmezőbb, de nagyobb kockázatú befektetés a telkek vásárlása új házak építésére; a telekköltség emelkedésével az ilyen projektek jövedelmezősége évi 18-ról 12%-ra csökkent.
A középső lehetőség az, amikor a befektető, miután hitelt vett fel, a lakásépítés (főleg 20-30 nm-es kislakások) befejezése után nem adja el. Ebben az esetben a ház a befektetőnél marad, aki bérbe adja a lakásokat. A kölcsönt alacsonyabb kamattal refinanszírozzák, és a bérleti díj fedezi az összes hitelrészletet.
Foglaljuk össze
A jelenlegi piaci helyzetet figyelembe véve ígéretes tőkebefektetés, hogy a FÁK polgárai Berlinben ingatlant szereznek. A gazdasági megvalósíthatóság kétségtelen: a berlini árak még nem utolérték a többi európai fővárost, a német gazdaság folyamatosan fejlődik, a kormány és a bankok külföldi befektetőit előnyben részesítő politika érvényesül.
Egy bérház stabil, évi 5-7%-os garantált bevételt hoz kockázatok hiányában, a nyaralók eladása - akár 12%-ot minimális kockázat mellett.
A berlini ingatlanok birtoklása a gazdasági komponens mellett további előnyökkel is jár: kényelmes és kellemes Berlinben élni, az ingatlantulajdonos pedig könnyebben szerezhet többszöri beutazási vízumot Németországba vagy tartózkodási engedélyt.
Az ingatlanárak Berlinben a területek presztízsétől függenek. A legvonzóbbak Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Az árszínvonalat befolyásolja a központ és a közlekedési kapcsolatok közelsége, a lakásépítés ideje: az 1920-as évek előtt épült épületek magasabb ára. és 2021 után
