Az elmúlt években a spanyolországi lakóingatlanok sok orosz számára jövedelmező befektetéssé váltak. A megfizethető spanyol lakhatási árak, a lakóingatlanok éves értéknövekedése nemcsak megtakarítást tesz lehetővé, hanem pénzt is növelhet, kellemes nyaralást tölthet el, "biztonságos menedéket" szerezhet az élet végén, gyermekeket és unokákat. lehetőség európai oktatás megszerzésére és modern, tekintélyes szakma megtalálására. Ezért az a kérdés, hogyan lehet lakást és apartmanokat vásárolni Spanyolországban, nagyon fontos az Orosz Föderáció sok polgára számára, akik ingatlant szeretnének itt szerezni.
A spanyol ingatlanpiac: népszerűségének okai
A spanyol ingatlanpiac 2021-ben is fenntartja a növekedési trendeket: az új lakások építésének gyors ütemét, az ingatlanárak növekedését, valamint a tranzakciók számának növekedését. 2021-ben több mint 480 ezer ingatlant adtak el Spanyolországban, ami 16,7%-kal több, mint az előző 2021-ben.
A spanyol ingatlanok iránti kereslet növekedése a külföldi állampolgárok körében meghaladja az EU többi tagállamát. Azok a tényezők, amelyek hozzájárulnak ahhoz, hogy a külföldiek lakóingatlanokba fektessék be pénzüket Spanyolországban:
- a spanyol gazdaság stabil fejlődése, valamint a spanyolországi életszínvonal és életminőség javulása. 2021 elején a GDP növekedése 3,5% volt;
- lakások nagy választéka, elsődleges és másodlagos állomány egyaránt;
- a magántulajdon tiszteletben tartása a spanyol társadalomban;
- kedvező feltételekkel jelzálogkölcsön megszerzésének lehetősége;
- lojális adózás;
- stabil bankrendszer és a lakásvásárlás és -eladás biztonsága;
- a tranzakció-nyilvántartási eljárás egyszerűsége;
- a lakóingatlanok magas jövedelmezősége. A bérleti díjak növekedése 7-ről 9%-ra garantálja a profitot.
A külföldieket hagyományosan a gazdag kulturális örökség, a kedvező éghajlat, a tengerparti üdülőhelyek, mint például Marbella vagy Ibiza, valamint az egészséges mediterrán konyha vonzza Spanyolországba.
Amit a spanyol lakáspiac kínál
A spanyol lakáspiac meglehetősen változatos, és készen áll arra, hogy a következő lehetőségeket kínálja a potenciális külföldi vásárlóknak:
- A városi apartmanok és apartmanok - apartamento - abban különböznek az apartmanoktól, hogy az étkezőt a nappalival kombinálják. Az ilyen típusú lakások népszerűségét az objektumok széles választéka okozza mind a fejlesztőtől, mind a másodlagos piacon, megfizethető árak, minimális fenntartási költségek, lakások bérbeadásának lehetősége;
- villák - vivienda unifamiliar - családi házak kerttel és medencével. Maximális kényelmet és magánéletet biztosít. Ebbe a kategóriába tartoznak mind az elit osztályú ingatlanok, mind a szerény, 4-5 fős házak. Folyamatos törődést és pénzbefektetést igényel;
- sorházak - casa adosada - kétszintes házak kis kerttel és medencével két család részére a külvárosban;
- vidéki házak előkerttel a spanyol hátországban - casa de pueblo. Jellemzően javításra vagy felújításra szoruló;
- masia - masia - vidéki birtokok kiterjedt földterülettel, szőlőültetvényekkel és olajfaligetekkel.
A spanyol lakáspiac gerincét a másodlagos lakások alkotják. Az összes értékesítés több mint 83%-a ebből a szektorból származik.
A spanyol új épületek - az obra nueva - a magasabb költségek ellenére előnyösek, mivel évtizedekig nem igényelnek jelentős javításokat.
Hogyan választhat egy külföldi állampolgár lakást vagy házat Spanyolországban
Azt, hogy Spanyolországban hol vásárol lakóingatlant, minden vásárló maga dönti el, szubjektív és objektív okok alapján. Valaki egy villát akar a tenger mellett, valaki pedig egy lakást Madridban vagy Barcelonában.
Mindenesetre, mielőtt elkezdené a megfelelő lehetőségek keresését, egyértelműen meg kell határoznia a régiót, alaposan tanulmányoznia kell, és ha lehetséges, látogassa meg a helyet.
Kereshet önállóan ingatlant, vagy azonnal felkeresheti az ingatlanügynökségeket, ingatlancégeket segítségért.
A keresést a nagyobb spanyol ingatlanoldalak ismeretével kell kezdenie. Ezek az oldalak naponta több ezer hirdetést adnak fel magánszemélyektől, itt professzionális ügynökségektől is tájékozódhat, és általános képet kaphat a keresletről és az árakról.
- A https://www.idealista.com a legnagyobb webhely több mint 1,3 millió ingatlant tartalmazó adatbázissal Spanyolországban. Az oldal támogatja az orosz nyelvet. Rendszeresen nyomon követi az ingatlanárakat Spanyolországban;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - Spanyolország második legnagyobb portálja 1,2 millió objektum kínálatával;
- https://www.habitaclia.com/ - Katalónia legnépszerűbb webhelye;
- egyéb webhelyek: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ stb.
Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy vásárláskor nem nélkülözheti a szakemberek - ügyvéd vagy speciális ügynökség - segítségét. A legtöbb ingatlantársaság és ügynökség saját weboldallal is rendelkezik: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ stb.
Spanyol ingatlanárak
Az elsődleges és másodlagos lakhatás költségei Spanyolországban 2017-2018-ban tovább nőtt. A „másodlagos lakások” átlagos ára Spanyolországban 2021 elején 1733 euró volt négyzetméterenként. m.
A lakásárak alakulását olyan tényezők befolyásolják, mint a tartományhoz vagy régióhoz tartozás, a tenger partjától való távolság, az infrastruktúra fejlettsége, az építési idő és az építkezéshez felhasznált anyagok, a terület és a tereprendezés, a garázs, a telek stb.
A lakhatási költségek növekedésében a vezető szerepet a következők ragadták meg:
- Baleár-szigetek - 15,1%,
- Malaga - 13,3%
- Katalónia - 10,5%,
- Kanári-szigetek - 7,5%,
- Madrid - 6,9%
- és La Rioja - 6,2%.
Hagyományosan a legdrágább városi lakások Barcelonában és Madridban. A bajnokságot a katalóniai politikai megrázkódtatások és az árak enyhe csökkenése ellenére magabiztosan tartja a Barcelona.
2021 második negyedévében itt 4400 euró volt az átlagos négyzetméterár. Barcelona legdrágább területei: Sarrià-Sant Gervasi (5340 euró), Eixample (5120 euró), Les Corts (5071).
Madrid közel van Barcelonához. Tehát Madrid 21. kerületében az átlagos négyzetméterár. m 3759 euró volt. A legmagasabb árakat Salamanca elit területén (5930 euró), az arisztokrata Chamberí-ben (5202 euró), Chamartín régi üzleti központjában (5007 euró) és a történelmi Centro-ban (4987 euró) regisztrálták.
A legalacsonyabb árak a Villaverde munkaterületen (1578 euró), az alvó Puente de Vallecasban (1733 euró) és a madridi Chinatown-Userában (1893 euró) vannak.
Lakóingatlanok átlagárai Spanyolország városaiban
| Város | 1 négyzetméter ára (euro) | Árnövekedési ütemek 2018-ban (%) | Árnövekedési ütem 2018 második negyedévében (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Baleár-szigetek) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
A spanyol királyság tartományaiban a lakóingatlanok áraival kapcsolatos helyzet merőben eltérő lehet - minden a régió népszerűségétől, a kereslet és kínálat elérhetőségétől függ.
Érdekes tény. 2021-ben a legtöbb lakóingatlant (7215) Andalúziában (Costa del Sol) adták el. A legnagyobb értékesítési növekedést 2021 óta - 44%-ot - Kasztília-La Manchában regisztrálták.
A külföldiek körében legnépszerűbb tartományok a következők:
- Baleár-szigetek. A fő ütőkártyák a nap és a tenger gyönyörű strandokkal. Ibiza szigetén a villák ára 400 ezer eurótól kezdődik, a földterülettel pedig 1 millió eurótól. Két hálószobás apartman a strand közelében - 220 ezer eurótól. Az árak Mallorca szigetén is magasak - 2809 euró négyzetméterenként. m Palmában. Egy tenger melletti lakás 300 ezer euróba kerül. Menorcán - 1814 eurótól négyzetméterenként (Mahon). Egy kis lakás - 200 ezer eurótól, egy villa - 420 ezer eurótól.
- Katalónia. Ez Spanyolország egyik leggazdagabb régiója, amely mindig is felkeltette Németország és Nagy-Britannia állampolgárainak figyelmét, ami az árakat is befolyásolta.Észak-Katalónia vagy Costa Brava (vadpart) híres természeti tájairól, kulturális látnivalóiról és vásárlási lehetőségeiről. Új villák itt 1,5 millió eurótól vásárolhatók, apartmanok a tenger mellett - 300 ezer eurótól, egy vidéki ház - 800 ezertől Dél-Katalónia vonzza a tengerparti nyaralás (Costa Dorada), a bor és az ínyenc konyha szerelmeseit. Az árak 150 ezer eurótól kezdődnek a tengerparti apartmanokért, egy vidéki házért telkekkel - 180 ezer eurótól.
- Madrid. A nagyvárosi tartomány népszerűsége annak köszönhető, hogy közel van Spanyolország fővárosához. Az árak 1 négyzetméterre vonatkoznak. m-es lakások 802 és 4622 euró között mozognak.
Valencia. A Földközi-tenger partján fekvő Costa Blanca luxusingatlanairól híres, 200-400 ezer eurós és még ennél is magasabb árakkal. Alicantétől délre egy tengerparti lakás 60-80 ezer euróért vásárolható meg (Torrevieja), egy ház a faluban - 120 ezer eurótól.
- Murcia. A régió híres a gyümölcsökről és zöldségekről, az elhagyatott strandokról, a vadon élő tájakról. Ház egy faluban földdel - 170.000. Az átlagos ár 1 négyzetméter volt 1027 euró. A régi negyedekben lévő sorházak 100 ezerért megvásárolhatók, a tartomány legtöbb városában alacsonyabbak az árak, 2021 első két negyedévében 0,5%-kal csökkentek az árak. Tehát Alguazasban 1 négyzetméter. m ára 509 euró, Mulában pedig 517.
- Andalúzia. A tartomány keleti régióit a napsütéses idő és az alacsony árak vonzzák. A tengerparti szállás 100 ezer eurótól kezdődik, a külterületen - 80 ezer Közép-Andalúzia - Costa del Sol az európaiak kedvelt nyaralóhelye. A tengerparti apartmanok 200 ezer eurótól vásárolhatók, egy villa 750 ezertől. Egy ház a tengertől távolabb 200 ezertől. Nyugat-Andalúzia - az Atlanti-óceán partvidéke - vonzza a szörfösöket. A két hálószobás apartmanok itt 300 ezer eurótól kezdődnek.
- "Zöld Spanyolország" - Galícia, Asztúria és Kantábria. Ez Spanyolország északnyugati partja vad strandokkal és bőséges tengeri halfogásokkal. Itt gyakran esik az eső, és kevés a turista. Egy hagyományos, vadkőből készült vidéki ház 80 ezer euróba kerül, egy kényelmes apartman a tengerparton - 140 ezer euróba.
- Kasztília-La Mancha (1 négyzetméter átlagos ár - 906 euró), Extremadura (920 euró), valamint Kasztília és Leon (1182 euró) Spanyolország szárazföldi régiói, ahol a lakóingatlanok áremelkedése minimális. vagy akár negatív. Vonzzák a kimért vidéki élet szerelmeseit.
Az ingatlanvásárlás eljárása Spanyolországban: alapvető lépések
A választás után a következő lépéseket kell megtenni:
- ellenőrizze a tárgy jogi tisztaságát. "Elsődleges" vásárlásakor - az objektum nyilvántartásba vétele a kormányzati szerveknél és a Declaracion de obra nueva vagy az objektum építésének engedélye. "Másodlagos lakás" vásárlásakor - ingatlantulajdon, kivonat az állami nyilvántartásból az ingatlan lefoglalásának hiányáról, az éves adó befizetéséről szóló bizonylat kataszteri számmal;
- foglaljon le ingatlant 2 hónapra: fizessen előleget - letétet 3-10 ezer euró (az összeg 10%-a) összegben, és kössön tartalék szerződést ingatlanossal második lakás vásárlásakor vagy fejlesztő céggel új lakás vásárlásakor épület. A szerződésnek tükröznie kell az ügylet összegét és a foglaló összegét, a fizetés formáját és feltételeit, az eladás tárgyának leírását, az ügylet megszüntetésének feltételeit stb.;
- nyisson számlát az egyik spanyolországi bankban;
- kap egy NIE tanúsítványt. A dokumentum megszerzéséhez útlevelet és ingatlanfoglalási megállapodást kell benyújtania;
- ha szükséges, vegyen igénybe banki jelzálogkölcsönt.
A főügylet közjegyző (jelzáloghitelezés esetén banki képviselő is) jelenlétében történik. Lehetőség van üzletkötésre a vevő bizalmasán keresztül.
Adásvételi szerződés aláírása
Az eladónak be kell nyújtania a jogait igazoló dokumentumokat, a vevő fizeti a megállapodás szerinti összeget és az adókat, megkapja az ingatlan kulcsait. Az adásvételi szerződés kölcsönös aláírását követően a felek a hiteles másolatokat, majd 2-3 nap múlva megkapják a szerződés eredeti példányait - Escritura publica.
Az utolsó akkord: a tranzakció állami regisztrációja
Az új tulajdonosnak egy hónapon belül be kell fizetnie a bélyegilletéket, és be kell jegyeznie az ingatlant az állami ingatlan-nyilvántartásba - Registro de propiedad, és meg kell kapnia a tulajdonjogról szóló okiratot - kivonatot. Az eljárás átlagosan 2-3 hónapot vesz igénybe.
Az ingatlan-nyilvántartás többletköltségei
Ha Spanyolországban vásárol ingatlant, az adásvételi szerződésben rögzítetteken túl további pénzügyi költségekre is fel kell készülnie. Közöttük:
- adókat. Minden spanyol ingatlanvásárlónak adót kell fizetnie. Mérete attól függ, hogy melyik régióban kötötték az ügyletet. Új lakás vásárlásakor - ÁFA (a tranzakció összegének 10%-áig).
Ha a lakás másodlagos állományból származik, akkor az ITP-adót kell fizetnie - a tulajdonjog átruházása után. Méretük az alavai 6%-tól a valenciai 10%-ig terjed.
Minden lakástulajdonosnak éves ingatlanadót - IBI-t kell fizetnie, régiótól függően annak nagysága a kataszteri érték 0,4-1,16%-a. Átlagosan ez 200-800 euró.
- bélyegilleték - a tranzakció összegének 1% -a;
- állami díjak - 0,5-0,7%;
- közjegyzői szolgáltatások fizetése - a tranzakció összegének 1,2–1,5% -a;
- ingatlanszolgáltatások fizetése - 3-20%;
- ügyvédi szolgáltatások fizetése - 1%.
Mennyibe kerül egy ingatlan fenntartása Spanyolországban?
Az éves adófizetés mellett a lakástulajdonosoknak havi közüzemi számlákat kell fizetniük. Méretük a lakás kategóriájától és attól a régiótól függ, amelyben található. Sőt, néhányuk nem függ attól, hogy a tulajdonosok laktak-e a lakásban vagy sem.
Ez a szemétszállítás után fizetendő kommunális adó (évi 100-tól 200 euróig), a villanyhálózatra való csatlakozásért, vízellátásért havi fizetés (egyenként 10-15 euró).
Ha van kollektív zóna (communidad) - közös medence, udvar, lift, parkoló stb. -, akkor ezek karbantartásáért további 300-500 eurót kell fizetni évente.
A parabolaantenna karbantartása évente 120 euróba, az internet (30 Mbps) havi 43 euróba kerül.
A költségek másik része a tartózkodás idejéhez és az igénybe vett szolgáltatások mennyiségéhez kapcsolódik: víz, villany, gáz stb. Spanyolországban egy köbméter víz 0,6 euróba kerül, egy gázpalack 17-30 euróba, villany - 0,122-0,144 euró kW-onként.
A négytagú család éves rezsijének hozzávetőleges számítása (euróban):
| Szolgáltatások | Villa 130 nm, kert, közös medence, őrzött terület | Lakás 100 nm. 2 hálószoba, 2 fürdőszoba, konyha, terasz |
|---|---|---|
| Társasházi fizetés | 500 | 150 |
| Kert karbantartása (évente) | 2600 | - |
| Víz (évente) | 500+120 | 120+120 |
| Gáz (évente 8 palack) | 240 | 240 |
| Villany (500 kW / hó) + karbantartás | 900+180 | 900+180 |
| Biztosítás | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| TV antenna | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Spanyolország különböző régióiban a fűtést különböző módon végzik és fizetik. A novembertől márciusig tartó központi fűtés alkalmazása esetén a számítás alapja az elfogyasztott gáz, míg a fizetés 100-300 euró között mozoghat évente. A közelmúltban Spanyolországban az új otthonok építése során felhagytak a központi fűtéssel.
Mire kell figyelni az ingatlan kiválasztásakor
A Spanyolországban vásárolandó ingatlan kiválasztásakor több szabályt kell betartani:
- ismerkedjen meg a helyi ingatlanjog sajátosságaival. A legjobb megoldás az ingatlanügynöktől vagy eladótól független helyi ingatlanjogász, valamint egy professzionális fordító alkalmazása;
- ne készítsen jogi dokumentumokat ügyvéd részvétele nélkül, ne írja alá azokat orosz nyelvű fordítás és jogi tanácsadó jóváhagyása nélkül;
- vegye igénybe az eladótól vagy ügynökségtől független illetékes építési ellenőr szolgáltatásait;
- gondosan elemezze az objektum helyét, az infrastruktúra fejlesztését, a megbízhatatlan szomszédok jelenlétét, a strand közelségét stb.;
- vegye figyelembe, hogy a 15 évnél idősebb tárgyak javítási munkákhoz további kiadásokat igényelnek;
- ne hagyatkozzon a webhelyen található fényképekre vagy egy ingatlanügynök történeteire - jobb, ha tanulmányutat tesz, és mindent a saját szemével lát;
- ne rohanjon a vásárlással, hanem alaposan mérlegeljen mindent.
Ezenkívül egyértelműen meg kell határoznia egy tárgy megvásárlásának célját: bérbeadásra vagy személyes tartózkodásra. Alkalmi megélhetéshez jobb lakást vásárolni, bérbeadásra - házat a tengerparton.
Milyen kérdéseket tesznek fel leggyakrabban az oroszok spanyol ingatlanvásárlással kapcsolatban?
Amikor Spanyolországban ingatlant vásárolnak, az orosz állampolgárok gyakran szembesülnek bizonyos nehézségekkel. Tekintsünk néhány tipikus kérdést, amelyekre az oroszok gyakran választ keresnek.
Az orosz állampolgárok jogot kapnak tartózkodási engedélyhez, ha lakást vagy házat vásárolnak Spanyolországban?
Az Orosz Föderáció azon polgárai, akik legalább 500 ezer euró értékben vásároltak ingatlant Spanyolországban, automatikusan a Golden Residence Permit program tagjaivá válnak.
Maga a befektető és családtagjai (beleértve az anyagilag eltartott szülőket és a 26 év alatti gyermekeket is) jogot kapnak a spanyolországi tartózkodási engedélyhez, az ebből fakadó összes lehetőséggel együtt: munkavállalás, oktatás és egészségügyi ellátás, vízummentes beutazás stb.
5 év elteltével az ingatlan eladható, de a tartózkodási engedély megmarad, így 10 év után lehet spanyol állampolgárságot kérni.
Milyen vízumra van szüksége az Orosz Föderáció állampolgárának, hogy Spanyolországba jöjjön, hogy megnézze egy lakást?
Spanyolország a Schengeni Egyezmény aláírója. Nem írtak alá vízummentességi megállapodást az Orosz Föderáció és a schengeni országok között, ezért a Spanyolországba való eljutáshoz egyszeri beutazásra szóló, rövid távú schengeni vízumra vagy schengeni multivisára (és nem csak spanyolra) van szüksége. .
Van értelme ingatlanvásárláskor alkudni a "másodlagos" Spanyolországban?
Spanyolországban a piaci alkudozás gyakori és kedvenc időtöltés. Ha a "másodlagos lakásról" van szó, akkor az üzlet megfelelő megközelítésével 10-15%-kal csökkentheti a kezdeti árat. Ehhez tisztában kell lennie a valós ingatlanpiaci árakkal, teljes körű információval kell rendelkeznie a javasolt objektumról, ismernie kell annak előnyeit és hátrányait, amelyeket az alkudozás során fel lehet használni. Például nyugtalan marokkói szomszédok, felújítási igény, távolság a kommunikációtól stb. Ugyanakkor fontos, hogy az eladó érezze, hogy a vevőnek komoly szándékai vannak, és ne veszítse el, mert lakást fog venni egy versenytárs.
Számíthat-e egy külföldi arra, hogy Spanyolországban jelzáloghitelt kapjon, és mi lesz ebben az esetben?
A külföldieknek, beleértve az Orosz Föderáció állampolgárait is, joguk van jelzáloghitelhez Spanyolországban, és nagyon kedvező feltételekkel: nem rubelben, hanem euróban.
Az új jogszabály lehetővé tette, hogy a hitel mértékét az ingatlan értékének 80 százalékára emeljék. Ugyanakkor fix kamatlábakat alkalmaznak - 3,63-3,93%, lebegő - 1,96-2,6% és vegyes - 2,43-2,5% kamatokat. Spanyolországba vonzza a külföldieket, és számos előnnyel jár: kedvező hiteltörlesztési feltételek - 5-30 év, a kölcsön előtörlesztésének joga stb.
Foglaljuk össze
Az orosz állampolgároknak lehetőségük van élni azzal a joggal, hogy szabadon vásároljanak lakó- és nem lakáscélú ingatlanokat Spanyolországban, és pénzüket nyereségesen fektessék be. A spanyol ingatlanpiac készen áll arra, hogy minden ízlésnek és pénztárcának megfelelő tárgyakat kínáljon eladásra. A külföldi állampolgárok ugyanakkor kedvező feltételekkel számolhatnak jelzáloghitel felvételével.
Egy másik kellemes bónusz, amelyet a spanyolországi lakásvásárlás ad, a tartózkodási engedély megszerzésének lehetősége, és 10 év után a spanyol állampolgárság megszerzése a befektető és családja számára, feltéve, hogy 500 ezer eurót vagy többet fektetnek be spanyol ingatlanokba.
Ház vagy lakás keresése, valamint ügylet lebonyolítása során célszerű hivatásos jogászok segítségét igénybe venni, és szakfordító szolgáltatásait igénybe venni. A tranzakció regisztrációs eljárása egyszerű. Ugyanakkor Spanyolországban egy lakás vagy ház vásárlása bizonyos kötelezettségeket ró: adót és közüzemi számlákat kell fizetni.
