Spanyolországban a bérleti üzletág fokozatosan fejlődik. Ezt nemcsak az a lehetőség segíti elő, hogy 500 ezer eurótól ingatlanvásárláshoz letelepedési engedélyt lehet szerezni, hanem az is, hogy jó haszonra tegyen szert a turistáknak, sőt maguknak a spanyoloknak való lakáskiadásból. Ha érdekli, hogyan lehet lakást bérelni Spanyolországban, először is meg kell ismerkednie az ilyen típusú vállalkozás jogi vonatkozásaival és sajátosságaival.
Mennyire jövedelmező a kölcsönzés Spanyolországban?
Az üdülőövezetben található, főként turistáknak történő bérbeadás céljából vásárolt ingatlanok a nyári időszakban gyakrabban keresettek (az üdülési szezonban a turisztikai ingatlanok kb. 90%-a foglalt), a az év többi részében a tengerpart közelében lévő házak és apartmanok általában üresek ... Ennek ellenére az üdülőkörzetben a turisztikai szálláshelyek bérbeadása évente átlagosan mintegy 5%-os jövedelmezőséget biztosít a tulajdonosnak, így a tengerparti területeken szervezett rövid távú bérbeadás meglehetősen jövedelmező lehet.
Ugyanilyen jövedelmező az ingatlanok hosszú távú bérbeadása. A nagyvárosokban folyamatosan nő a kereslet a bérlemények iránt.
2021-től a 22–29 éves fiatalok 27%-a szívesebben bérel egy házat, mintsem hogy pénzt takarítson meg annak megvásárlására.
Ráadásul Spanyolország egyre népszerűbb ország a csereprogramok miatt ide érkező hallgatók körében. Különösen a külföldi hallgatók nagy beáramlása figyelhető meg Valencia városában.
Milyen típusú bérleti díjak vannak
A bérleti díj Spanyolországban és a világ más országaiban kétféle: hosszú távú és rövid távú. Az ingatlan hosszú távú bérbeadása esetén a bérbeadó szerződést köt a bérlővel, amely általában 1 évre szól.
Ugyanakkor a spanyol jog annyira védi a bérlőt, hogy ha a szerződés lejárta után meg akarja újítani, akkor a szerződés felmondására kényszerítő ok hiányában a bérbeadó köteles a bérleti szerződést a teljes időtartamig megújítani. öt év.
Ha a bérlő nem kívánja meghosszabbítani a bérleti szerződést, és el kívánja hagyni a lakást, erről legkésőbb 30 nappal a szerződés lejárta előtt értesítenie kell az ingatlan tulajdonosát.
A hosszú távú bérleti díjak alacsonyabbak, mint a rövid távú bérlemények, de az ilyen bérlés előnye, hogy a lakástulajdonosnak folyamatos, stabil jövedelmet biztosítanak, szemben a rövid távú bérléssel.
A rövid távú bérlet a bérlő igényeitől függően több naptól több hónapig terjedő időszakra lakás bérbeadását jelenti.
A rövid bérleti időszak inkább turisták, diákok és üzleti úton lévő üzletemberek számára alkalmas. Ráadásul a rövid távú bérlet valamivel drágább lesz, mint a hosszú távú. A bérbeadó azonban sokkal több időt és figyelmet kénytelen az ingatlanra fordítani, hiszen a rendszeres bérlőváltás folyamatos kapcsolatot igényel új emberekkel.
Tárgyalások, bérlők be- és kilépése, minden bérlő utáni háztakarítás megszervezése – mindehhez szükséges a lakás tulajdonosának folyamatos részvétele a folyamatban.
A bérleti árat befolyásoló tényezők
A következő tényezők befolyásolják a bérleti díjak alakulását Spanyolországban:
- elhelyezkedés;
- ház típusa;
- bérleti díjak.
Vidék
A bérleti árat leginkább az ingatlan elhelyezkedése befolyásolja. Katalónia, valamint Costa Blanca és Costa Brava az ország legdrágább régióinak számít.
Drága bérleti díjak is elérhetők minden nagyobb városban, távol a tengertől. Tehát a bérleti díj az üdülőhelyen és Spanyolország nagyvárosaiban havi 1200 és 5000 euró között mozoghat, a hálószobák számától, a négyzetméterektől és a felújítástól függően. Ugyanakkor a kisvárosokban a havi bérleti díj 300-600 euróba kerül.
Az ingatlan típusa
Az is fontos, hogy milyen típusú ingatlant bérelnek - kereskedelmi vagy lakóház, nyaraló vagy villa, lakás vagy szoba. Például Torreviejában bérelhet egy háromszobás, 75 négyzetméteres lakást. méter 40 euróért naponta, és egy ház azonos területen - 50 euróért.
Havi bérleti díj
A bérleti díj mértékét a bérbeadó személyesen határozza meg. Figyelembe véve a helyszínt, az elvégzett felújítást, a hálószobák számát, a teljes területet, a további kényelmi lehetőségeket stb.
Ingatlan bérbeadási engedély bejegyzése
Ahhoz, hogy jogosult legyen rövid távú bérbeadásra, az ország egyes régióiban idegenforgalmi engedélyt kell szereznie. Ezek a régiók Katalónia, Madrid, Andalúzia, Baleár-szigetek és Kanári-szigetek.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a spanyol jog nem rendelkezik a „turisztikai szálláshely” fogalmáról. Ezért ezt a kérdést régiónként eltérően szabályozzák. Ennek ellenére az engedély megszerzésének eljárása mindenhol ugyanaz.
Az ingatlantulajdonosnak fel kell vennie a kapcsolatot a városházával/területi közigazgatással, és igazolnia kell ingatlana bérbeadásra való alkalmasságát. A dokumentumokból szükség lesz egy „Felelősségi nyilatkozatra”. Ez egy olyan papír, amely megerősíti, hogy a lakás állapota megfelel az összes kötelező követelménynek.
Ezt követően az objektumot nyilvántartásba veszik, és a tulajdonosnak azonosító számmal ellátott regisztrációs igazolást állítanak ki.
Az ilyen engedély megszerzésének költsége minden régióban eltérő. Átlagosan az ára 170 és 500 euró között mozog.
Az engedélyt ingatlanra adják ki, nem személyre, ezért szem előtt kell tartani, hogy egy tárgy eladásakor az új tulajdonoshoz száll át (ha akkor még nem járt le érvényességi ideje).
Egy másik fontos szempont: a tulajdonosnak minden bérleti hirdetményben, így az interneten is fel kell tüntetnie az ingatlan kiadott rendszámát és kategóriáját.
Bérleti szerződés megkötése
A bérleti szabályokat a spanyol törvények szabályozzák (1994. november 24-i 29/1994 számú városi bérbeadási törvény). A jelen dokumentum értelmében a lakástulajdonost és a bérlőt írásos bérleti szerződés megkötésére javasoljuk.
A szerződés megkötésének formája tetszőleges lehet, azonban abban az alábbi rendelkezéseket kell tükrözni:
- a bérbeadó és bérlő személyazonosító adatai;
- fizetési feltételek (a havi bérleti díj összege; a bérbeadónak van-e joga a bérleti díj emelésére; ki fizeti a rezsit és az egyéb járulékos szolgáltatásokat, például a terület takarítását, a medence takarítását stb.);
- a készletek, bútorok, háztartási gépek listája, valamint azok átadáskori állapotának leírása.
Az ügyletet közjegyzővel lehet lebonyolítani, és az adatokat be kell vinni az ingatlannyilvántartásba (Registro de Propiedad). Az albérlet tekintetében az ilyen típusú bérlakás csak részben engedélyezett, ezt a döntést előzetesen egyeztetni kell a bérbeadóval.
A bérleti díjat a felek megállapodása alapján kell megállapítani. A törvény értelmében a bérbeadónak joga van a bérleti díj mértékét a szerződés időtartama alatt az inflációs indexnek megfelelően emelni (ha a szerződésben ezt a lehetőséget rögzítették).
A bérbeadó nem teheti meg, hogy több mint egy hónapra előre követelje (hacsak a bérleti szerződés másként nem rendelkezik).
A bérleti díj elszámolásakor (ez általában minden hónap első hetében történik) a lakás tulajdonosa köteles a bérlő részére bizonylatot kiállítani a fizetésről, vagy banki átutalással történő fizetés esetén banki kivonatot.
Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, a bérbeadónak joga van a rendőrséghez fordulni.Ha ezt követően a tartozás nem kerül kifizetésre, a tulajdonosnak jogában áll felvetni a gátlástalan bérlő kilakoltatását.
A legtöbb országhoz hasonlóan a bérleti szerződés megkötésekor a leendő bérlőnek kauciót kell fizetnie a havi díj mértékében. Amennyiben a kijelentkezéskor a bútorok, háztartási gépek a bejelentkezéskori állapottal megegyező állapotban maradnak, úgy a kaució teljes mértékben visszajár a bérlőnek.
Ha a bérbeadó megtagadja a kaució visszaadását, a bérlőnek joga van a rendőrséghez fordulni, majd a kaución túl a bérbeadónak ki kell fizetnie a késedelmi idő alatt felhalmozott kamatot is.
Ha a szerződés lejártakor a lakásban kárt találtak, akkor a kár költsége a kaucióból levonásra kerül.
Ha egy ingatlantulajdonos el akarja adni ingatlanát, akkor a törvény szerint először fel kell ajánlania egy bérlőnek.
A bérleti díjból származó bevételek kiadásai és adózása
A lakástulajdonosoknak évente be kell jelenteniük az adóbevallásukon a bérbeadásból származó bevételüket. A bérleti díjakat a következő adók terhelik:
- ingatlanbérlésből származó jövedelemadó - 24% (nem biztosított a rövid távú vízummal Spanyolországba látogató nem rezidensek számára);
- ingatlan egyedi adó (IBI) - az ingatlan kataszteri értékének 2%-áig.
Átlagosan kiderül, hogy az adófizetés évente 100-500 euróba kerül lakásbérlés esetén, és 300-2000 euró villabérlés esetén.
Az ingatlanköltségekhez az adókon felül a rezsi (gáz, víz, villany, telefon, internet stb.) befizetései is hozzáadódnak. A tulajdonosnak és a bérlőnek előzetesen meg kell állapodnia arról, hogy ki fizeti ezeket a szolgáltatásokat, és azt a szerződésben is tükröznie kell. A bérbeadó feladata a lakás felújítása és nagyjavítása, a bérlő pedig a jelenlegi javításokért.
Bérbeadó cégek
Az ingatlan tulajdonosa vagy saját maga bérbeadhatja ingatlanát, vagy felveheti a kapcsolatot egy speciális alapkezelő társasággal, amely térítés ellenében számos szervezési kérdést átvesz.
A legtöbb esetben az alapkezelő társaságok a következő típusú szolgáltatásokat nyújtják:
- bérlők keresése;
- bérleti szerződés készítése;
- dokumentáció karbantartása a lakásátadás ideje alatt;
- adóbevallások elkészítése és benyújtása;
- tanácsadás;
- ingatlanok felújítása;
- a terület karbantartása (takarítás, medencetisztítás, gyepápolás stb.);
- a lízingdíjfizetés elmulasztásának eseteinek biztosítása.
Az alapkezelő társasági jutalék körülbelül a bérleti díj 7-15%-a.
A tulajdonos az alapkezelő társaságon kívül az ingatlanirodával is kapcsolatba léphet. Ebben az esetben azonban csak egy adott bérelt helyiséghez nyújthatnak szolgáltatásokat, míg az alapkezelő társaság szolgáltatásainak igénybevétele jövedelmezőbb, ha az egész épületet sok szobával kell ellátni.
Végül
A spanyolországi ingatlanszerzés 500 ezer euróból lehetőséget ad a külföldieknek a tartózkodási engedély megszerzésére, de a rezidenskártya korántsem az egyetlen előnye egy ilyen befektetésnek.
A spanyolországi bérbeadási üzletág erősíti pozícióit, és évről évre egyre jövedelmezőbbé válik. Az országot évente turisták milliói keresik fel a világ minden tájáról, akik a hostelek és szállodák helyett egyre inkább a napi lakásbérlést választják. A hosszú távú bérlet azonban nem kevésbé jövedelmező.
Ha lakást vagy házat szeretne bérbe adni Spanyolországban, alaposan tanulmányozza a bérleti kérdések jogi vonatkozásait mind a királyság egészében, mind az egyes régiókban, mivel mindegyiknek megvannak a maga árnyalatai. Például egyes régiókban az ingatlan rövid távú bérbeadása előtt speciális engedélyt kell beszereznie. Ezenkívül részletesen meg kell ismerkednie a Spanyolországban a bérleti díjból származó bevételre kivetett adókulcsokkal, valamint az egyéb kapcsolódó költségekkel.
