A duisburgi ingatlanokról és az azokban való nyereséges befektetési lehetőségekről már régóta beszélnek a befektetők. Az évtizedek során számos ipari üzem tornyosult a házak fölé, és a környékeket nem vonzó lakóhellyé változtatta, aminek következtében a népesség folyamatosan csökkent. Ám az elmúlt években több fejlesztési zóna is megjelent Duisburgban, és a hatóságok az infrastrukturális problémákkal is foglalkoztak, ami a befektetőket elgondolkodtatta a helyi ingatlanpiac kilátásairól.
Duisburg város ingatlanpiacának jellemzői
Duisburg egy független város a Ruhr-vidék ipari régiójában Nyugat-Németországban, amely Észak-Rajna-Vesztfália szövetségi tartományhoz tartozik. A Rajna jobb partján található, ahol a Ruhr és az Emscher ömlik a folyóba. Duisburg a Rajna-Ruhr nagyvárosi régióban található, körülbelül 10 millió lakossal, és mind az Alsó-Rajna, mind a Ruhr-vidékhez tartozik.
Duisburg lakossága 499 845 (2021. december 31-én), ezzel Észak-Rajna-Vesztfália ötödik legnagyobb városa.
A 19. században Duisburg előnyös fekvésének a Ruhr torkolatánál, a kikötők jelenlétének és a szénlelőhelyek közvetlen közelségének köszönhetően a kohászatból fontos ipari területté nőtte ki magát. A helyi folyami kikötő a világ legnagyobb szárazföldi kikötője.
Városkép, építészet
A második világháború során Duisburg szinte minden építészeti épületét elvesztette. Csak a X-XII. századi Pfalz alapjai, a XII-XIII. századi városfalak, a késő gótikus Megváltó székesegyház 1415-ben, a Háromnyelvű ház 1536-ban, a Szent József-templom (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (1951-ben helyreállították), a városháza (1897-1902), a vasútállomás (1934) és a judaizmus központja (1999).
A várostervezés szempontjából Duisburg nagymértékben támaszkodik az ipari létesítményekre, amelyek közül néhány még mindig használatban van, és részben parkokba integrálva, vagy a belső kikötőben lévő cégek és kulturális vállalkozások használják.
Adminisztratív felosztás
Az 1975. január 1-jei önkormányzati átszervezés óta Duisburg területét 46 körzetre osztották, amelyek 7 városi körzetben oszlanak meg:
| Duisburg kerület | Népesség | kerületek |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (beleértve Ehingent, Rheinheimet, Sermet és Holtumot) | ||
| (Mündelheim, amely magában foglalja Ehingent, Rheinheimet, Sermet és Holtumot) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktúra, kulturális és szórakoztató intézmények
A Gesamthochschule Egyetem 1972-es megnyitásával a várost tudományos és csúcstechnológiai központként ismerték el. 2005 óta a School of Management működik az egyetemen, különös tekintettel az üzleti tevékenységre.
Vannak más oktatási intézmények is a városban - az Állami Alkalmazott Tudományok Egyeteme és a Folkwang Művészeti Egyetem. Duisburg vezető kutatóintézetei közé tartoznak a Fraunhofer Társaság mikroelektronikai áramkörökkel foglalkozó, folyami hajóépítő és hegesztő intézetei.
Szórakozási és rekreációs helyek közül a népszerű zöldterületek az Óvárosi Park, a "Nord" Tájpark, a Park im. I. Kant, egy rekreációs park Hambourne-ban.
A sportrajongókat érdekli a Sportakadémia (Európa egyik legnagyobbja), az atlétikai és futballstadion, a Vedau sportpark jégpalotával. A Duigburg-erdő masszívuma ad otthont a Ruhr-vidék legnagyobb állatkertjének, kínai kerttel, akváriummal, bálnatenyésztő óvodával és delfináriummal (évente több mint 1 millió látogató).
A városban számos nagy múzeum, az Operaház és más színházak találhatók.
Gazdaság és ipar
Duisburg szárazföldi folyami kikötője formálja a város gazdaságát és a helyi kohászati ipart. A Németországban előállított nyersvas csaknem egyharmada 8 duiburgi nagyolvasztóból származik. A városban a hagyományos acélgyártás és fémmegmunkálás egyre inkább a high-tech termékekre összpontosít. Az 1970-es évek óta tartó szerkezeti változás (acélválság) miatt Duisburg magas munkanélküliségi rátákkal küzd. Általánosságban elmondható, hogy a város Észak-Rajna-Vesztfáliában az egyik első helyet foglalja el a külföldi munkavállalók és munkavállalók koncentrációja, valamint a munkanélküliség tekintetében (a gazdaságilag aktív népesség mindössze 14,9%-a).
Duisburg látja el a legnyugatibb német tengeri kikötő feladatait (kb. 2000 folyami-tengeri hajó érkezik, kb. 2 millió tonna rakományt kezelnek). A Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg szabadkereskedelmi övezet a helyi kikötő alapján működik.
Duisburg Frankfurt am Main után Németország második legfontosabb vasúti csomópontja: 6 vasútvonal fut itt össze. A XXI. század elején Duyburg bekerült az EU öt legnagyobb vasúti csomópontjába a fuvarforgalom tekintetében.
Egyben jelentős útkereszteződés is (regionális és helyi utak, 5 autópálya). Végül Duisburg nagy jelentőséggel bír a kombinált áruszállításban, beleértve a konténerek szállítását is.
Duisburg a XXI. század eleje óta a nemzetközi konferenciák, Németország és az EU-országok tudományos, műszaki és ipari szövetségei, sportkongresszusok és találkozók, politikai, nyilvános kongresszusok és találkozók, ipari kiállítások rendezésének központja.
A duisburgi szolgáltatási szektor is meglehetősen fejlett - az összes alkalmazott mintegy 70% -át foglalkoztatja, és fejlesztésében a fő szerepet a logisztikai, kommunikációs és szállítási szektor játssza. A város globális logisztikai központ, az egyik legnagyobb Európában.
A város fejlett üzleti, információs, biztosítási, banki és pénzügyi szolgáltatásokkal rendelkezik. A város legnagyobb munkaadói:
- A Hitachi Power Europe egy elektronikai és elektrotechnikai vállalat;
- Klöckner & Co AG - fémtermékek és vasfémek nagykereskedelme és nemzetközi kereskedelme.
Duisburg a vas- és színesfémkohászat és a folyami hajógyártás legnagyobb régiója, itt fejlődik a gép- és műszergyártás, a rádióelektronikai ipar, az elektromos berendezések gyártása, a vegyipar. Ezen kívül működik a városban sör-, dohány- és lisztgyártó, ruha- és nyomdaipar, szénbányászat, petrolkémiai és olajfinomító vállalkozások működnek.
Ingatlanpiac
Duisburg ingatlanpiacát évek óta megrázta számos leszerelési projekt. Az általában sokemeletesbe rendezett lakónegyedeket tömegesen bontották le, a megmaradtakat ma kereskedelmi célokra használják.
Ebből következően a meglévő ház gyakorlatilag konstrukciós hibamentes, ami növeli értékét.Alapvetően Duisburg ingatlanpiaca szélesebb az alacsony árú szegmensekben, és nagyon kevés előkelő és luxus ingatlan található a kínálatban. De még mindig találnak kényelmes házakat és apartmanokat, általában a Rajna közelében.
A viszonylag magas munkanélküliségi ráta és a folyamatos népességfogyás miatt a duisburgi ingatlanpiac hosszú évek óta nyugodt állapotban van. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a városvezetés ne küszködne az itt bővelkedő problémákkal. Sok épület felújításra szorul, egyes területeken nehéz nem észrevenni az infrastrukturális hiányosságokat.
Napjainkban egyre nagyobb lendületet kap a szerkezetátalakítás Duisburgban, különösen annak északi részén, Bruckhausen és Marksloch közelében - itt már több mint 100 üresen álló lakóházat vásároltak és semmisítettek meg a hatóságok.
A közeljövő várostervezési célja a Landschaftspark Duisburg-Nord továbbfejlesztése Grüngürtelig. A projekten kívüli átalakítási területeket az egész Rajna metropolisban fejlesztik, és főként zöldterületté alakítják át.
Az egykor füstös kikötő a közhiedelemmel ellentétben egyre közelebb kerül a természethez, annak ellenére, hogy az egykori munkásnegyedek településeinek tömbszerű szerkezete csak részben javul. A jelenlegi lakáskínálat ugyanakkor a város számos területén felértékelődik. Az ipari területeken a lakás- és kereskedelmi ingatlanok kínálatának visszaesése várható, mivel a jelenlegi tendencia a természetes, nyitott, természetközeli települések kialakítása felé mutat.
Lakó- és kereskedelmi ingatlanok jellemzői kerületenként
Ha Duisburg egészéről beszélünk, lakó- és kereskedelmi ingatlanok vásárlásakor a befektetőnek elsősorban a következő lakossági csoportokra kell összpontosítania:
- migránsok, különösen a törökországi muszlimok (Duisburgban a legnagyobb muszlim közösség, és egyes területeken a külföldiek aránya eléri a 30%-ot, Bruckhausenben pedig a lakosok 80%-a bevándorló);
- ipari vállalkozások dolgozói (főleg a városban élnek);
- idős emberek (Duisburg lakosainak átlagéletkora 47 év, az Ungelsheim régióban pedig 50 év);
- hallgatók (bár a helyi egyetemek gyakorlatilag nem vonzzák a hallgatókat külföldről és más német városokból, itt még mindig nagyon sok hallgató van).
A táblázat segít abban, hogy képet kapjon arról, hogy Duisburg mely területeit választják leggyakrabban állandó tartózkodásra a lakosság bizonyos szegmenseinek képviselői:
| Kerület | Főbb jellemzők | Vonzerő a lakosság bizonyos szegmenseinek képviselői számára |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Csendes, nyugodt vidéki környék, zöldövezettel elválasztva a szomszédos területektől. A modern egy- és kétágyas családi házak gondozott kertekkel harmonikus összképet alkotnak. Üzletek, éttermek, heti piac, 3 óvoda, általános és középiskola, természetvédelmi terület. Van egy ipari zóna. Jó közlekedési kapcsolatok. | Egyedülállók, gyermekes családok, ipari munkások. A lakók átlagéletkora 45 év. |
| Alt-Walsum | Új lakóépületek, bérházak. Van elég bolt, nincs heti piac. A közlekedés jó, de busszal 1 óra alatt jutunk el a központba. | Magányos emberek, ipari munkások. A lakók átlagéletkora 40 év. |
| Fahrn | Többnyire többfunkciós társasházak és sorházak. Több üzlet, pékség, húsbolt, 3 óvoda, általános, közép- és szakiskola. Fenntartott terület a kikapcsolódásra. Körülbelül 30 perc alatt elérhető a központ, jó a közlekedés. Az élet tisztességes és olcsó. | Egyedülállók, gyermektelen párok. A külföldiek aránya 25%-kal magasabb, mint a többi régióban. |
| Overbruch | Rusztikus karakter. Főleg panelépületek és lakótelepek, családi házak. Szupermarket, pékség, hentesbolt, nincs heti piac. Sok időbe telik eljutni a központba. | Magányos emberek. A lakosok átlagéletkora 44 év. |
| Vierlinden | A terület Oberhausen és Dinslaken közelében található. Sorházak új lakóparkokban, régi családi házak, társasházak. Jó közlekedés, gyors hozzáférés a központhoz. 4 óvoda, szupermarket, diszkont, pékség, heti piac, rekreáció természetvédelmi területen, sportpályák, hippodrom. | Fiatal gyermektelen párok, gyermekes családok, aktív emberek. |
| Wehofen | Rusztikus idilli hangulat. A kerület szélén új, kertes lakóépületek épültek. 5 óvoda, iskola nincs. Jó közlekedés, 1 óra alatt ér a központba. Kis üzletek, szupermarket, heti piac, sportpályák. | Egyedülállók, gyermektelen párok. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | A területet régi és új lakóépületek vegyesen jellemzik. Különféle nemzetiségek képviselői élnek. Heti piac, üzletek, bevásárló utca, kávézók, óvodák, általános és középiskolák. Botanikuskert. Sportpark, kabaré, kilátó. | Közepes jövedelmű gyermekes családok. a külföldiek 25%-a. |
| Marxloh | A régió ipari jellegű. Egyszerű házak és lakások, részben rossz állapotban. Alacsony bérleti díj, jó közlekedés. 8 óvoda, bankok, orvosi rendelők, üzletek, nagy háztartási gépek piaca, sok divatos esküvői bolt, muszlim mecset. | Alacsony jövedelmű családok, egyedülállók. 36%-kal több a külföldi, mint más területeken. |
| Neumühl | Heterogén szerkezetek jellemzik, a vonzó családi házaktól a nagy előregyártott épületekig. Ipari park, több kis üzlet, szupermarket, diszkó, étterem, heti piac, katolikus kórház. A közlekedési kapcsolatok jók. | Magányos emberek. A lakosok átlagéletkora 43 év. |
| Obermarxloh | Leginkább szociális lakások. Itt kevés pénzért lehet jó házat venni, de kellemetlen a légkör, nem oldódtak meg a szociális problémák, sok a munkanélküli. A közlekedés jó, a központ 40 perc alatt elérhető. | Alacsony jövedelmű családok. Sok külföldi van, főleg törökök. |
| Röttgersbach | A területet családi házak, régi kúriák, patrícius házak jellemzik. A bérházak ritkák. 5 óvoda, diszkont, nincs piac, nincs iskola. Park, golfklub, szauna, úszómedencék, szabadtéri kikapcsolódás. Jó a közlekedés, de 1 óra alatt ér a központba. A bérleti díj magas. | Óvodás gyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Közepes terület szürke lakóövezetekkel, régi, felújításra szoruló épületekkel. Csendes mellékutcákban szép új otthonok találhatók. A bérleti díj viszonylag alacsony. 5 óvoda, fedett medence, könyvtár, néhány üzlet, bevásárlóközpont. Jó közlekedés, 30 perc a központ. | Alacsony jövedelmű családok. 22 százalékuk külföldi. |
| Beeckerwerth | Csendes környék, még a központban is. 3 óvoda, általános iskola, diszkont, piac, diszkó, sportpálya. Jó közlekedési kapcsolatok, dugók vannak, a központba - 30 perc. | Magányos emberek. 13 százalékuk külföldi. |
| Bruckhausen | A terület az acélgyár hatalmas és jól látható épületei között helyezkedik el. Hátrányos helyzetű szociális terület, ahol magas a bűnözés. Az épületek rossz állapotúak, a munkanélküliségi ráta 30% feletti, a bérleti díjak alacsonyak. | A lakosok több mint 80%-a bevándorló, a külföldiek aránya a térségben 60%. |
| Laar | Kis idilli terület a Rajnánál. Több sor lakóépület, társasház. A Duisburg-Essen Egyetem Alkalmazott Anyagtechnológiai Intézete. Több óvoda, általános és középiskola, sportcentrum. Jó közlekedési kapcsolatok, a központ - kevesebb, mint 30 perc. | Gyermekes családok, nyugdíjasok. A külföldiek aránya 25%. |
| Mittelmeiderich | Az egyik központi terület, gyönyörű régi épületekkel kombinálva funkcionális sokemeletes épületekkel. 7 óvoda, 3 általános iskola, középiskola. Bevásárló utca, gyógyszertárak, üzletek. | Gyermekes családok |
| Obermeiderich | Különféle lakhatási lehetőségek - gyönyörű régi családi házak, egyszerű bérházak, funkcionális sokemeletes épületek. A területet több főút is átszeli. Északnyugaton - tájpark, északkeleten - bevásárlóközpont, nyugaton - nagy kereskedelmi és ipari terület. | Fiatal párok |
| Untermeiderich | A területet családi házak, kertes és kert nélküli bérházak, esetenként sorházak jellemzik. Bevásárló utca, üzletek, kiskereskedők, diszkont üzletek, szupermarketek, heti piac, 3 óvoda, általános iskolák, diszkó. Jó közlekedés, alacsony bérleti díj. | Fiatal párok, kisgyermekes családok. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Jó állapotú szecessziós homlokzatú házak, új épületek a városháza területén. Üzletek, szupermarketek, heti piac, éttermek, pubok, diszkont üzletek. Ipari és vegyi üzemek. Óvodák, általános és középiskolák, középiskola. Jó közlekedés, 30 perc alatt elérhető a központ. Sportpályák. | Magányos emberek, gyári munkások. |
| Baerl | Csodálatos terület természetvédelmi területtel és rekreációs területtel. Főleg családi házak, falusi épületek és több lakóház. 2 óvoda, általános iskola. | Gyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Hochheide | A funkcionális lakások és lakóépületek keverednek a családi házakkal. 6 óvoda, általános iskola, szupermarket, diszkont, heti piac. | Szociálisan kiszolgáltatott állampolgárok. A Rajna melletti családi házakban gyermekes családok élnek. Takarékos emberek. |
| Ruhrort | Szép környék a tartózkodáshoz. Sűrű fejlődés. Családi házak, ritkán sorházak. Számos vendéglátó egység, kiváló közlekedés, 3 óvoda, általános, közép- és általános iskola, szupermarketek, bankok, diszkont üzletek. | Gyermekes családok, nyugdíjasok. A lakosok átlagéletkora 44 év. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zöld terület vidéken. Családi házak, új épületek. Jó közlekedési kapcsolat, a központ - 15 perc. 6 óvoda, általános iskola, üzletek, orvosi rendelők, gyógyszertárak, étterem, üdülőterület grillezővel, vízi sportolási lehetőséggel. | Fiatal családok |
| Hochemmerich | Nagy terület. Heti piac, szupermarketek, diszkontok, kiskereskedők. Jó közlekedési lehetőségek. Sportolási lehetőségek, vízi területek, hanga kert, színpad, kávézók, mini golfpálya, játszóterek. | a külföldiek 25%-a. Szerény jövedelmű emberek, magányos emberek. |
| Friemersheim | A vidéki területet régi családi házak, standard többlakásos házak jellemzik. 6 óvoda, általános és középiskola, üzletek, szupermarketek. | Kisgyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Rheinhausen-Mitte | Egyszerű házak, régi épületek funkcionális sokemeletes épületekkel együtt. Bevásárló utca, heti piac, 4 óvoda, sportpálya, vízi területek, kerti hanga, kávézó-bár, golfpálya. Jó közlekedés, gyors hozzáférés a központhoz és a környező területekhez. | Magányos emberek. A lakosok átlagéletkora 47 év. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Vidéki terület. 5 óvoda, 3 általános iskola, egy középiskola, 2 középiskola modern iskola, egy értelmi fogyatékosok szakiskolája. Heti piac, bőséges üzletek, rekreációs terület, vízi sportok, sportklubok. A központba busszal 50 perc. Saját vasútállomása van. | Gyermekes családok, nyugdíjasok. A lakók átlagéletkora 45 év. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendi környék. Sok régi épület gyönyörű homlokzattal és funkcionális új épületekkel. Minden típusú és méretű lakás. Belső kikötő. Heti piacok, sok üzlet, bevásárlóközpont, központi színház, éttermek, kiskereskedők, csúcstechnológiás kaszinók, kávézók, bárok, múzeumok. Kis zöld. | Fiatal párok, egyedülállók. A külföldiek aránya 15%. A lakosok átlagéletkora 44 év. |
| Dellviertel | Népszerű terület. Többnyire új épületek. Több óvoda, általános iskola, általános iskola, középiskola. Kabaré színház, kulturális központ, kávézók, kocsmák, játszóterek. | Fiatal családok, gyermektelen fiatal párok. |
| Duissern | Sok régi épület, sugárút és zöld udvar található. Városi erdő. Sok bérház és magánvilla gondozott kerttel. Több óvoda, 2 általános iskola, Duisburg-Essen Egyetem, 2 botanikus kert, állatkert, delfinárium. Jó közlekedés, a központ pár perc alatt, Düsseldorf egy óra alatt elérhető. | Diákok, gyermekes családok, nyugdíjasok. A lakosok átlagéletkora 46 év. A népesség folyamatosan csökken. |
| Hochfeld | Egyszerű házak és lakások. Sok török kávézó és üzlet. Heti piac, sok kiskereskedelmi üzlet, 2 park, diszkók, étterem, pub. Alacsony bérleti díjak. | Migránsok, egyedülállók, diákok, alacsony jövedelmű családok. A külföldiek aránya 37%. |
| Kaßlerfeld | Szabványos épületek, régi házak és funkcionális új épületek. Olcsó házat vásárolhat közvetlenül a főút mellett vagy egy csendes mellékutcában. 3 óvoda, diszkók, szupermarketek. Jó közlekedési kapcsolat, a központba - 10-15 perc. | Alacsony igényű fiatalok. Alacsony jövedelműek, akik nem hajlandók lemondani a belváros előnyeiről. |
| Neudorf-Nord | Népszerű terület a városi erdő és Németország legnagyobb sportparkja közelében. Rengeteg lakhatási lehetőség. Van a Duisburg-Essen Egyetem campusa. Kiváló infrastruktúra, jól fejlett közlekedési kapcsolatok. | Diákok, nyugdíjasok. A lakók átlagéletkora 45 év. |
| Neudorf-Süd | A Wedau sportparkot és a városi erdőt határos zöldterület. Többnyire sorházak és jó állapotú régi épületek, valamint funkcionális bérházak, új építmények és szép családi házak. Rekreációs terület. A központ közelsége. | Fiatal párok, gyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Neuenkamp | A kerületet északon ipari övezet foglalja el, délen a település. A terület elég zöld. kisméretű magánházak, családi házak, vidékre néző bérházak uralják. 2 óvoda, egy általános iskola, több üzlet a mindennapi igényeket kielégíti, éttermek, egy kis fedett medence. | Gyermektelen párok, egyedülállók, ipari munkások. |
| Wanheimerort | Rengeteg lakóövezet, autópálya, kereskedelmi és rekreációs terület. Sok kertes családi ház, lakóházak. Sportpark, erdőterület, 6 tó, nagy erdei temető. Piac, sok üzlet, szupermarket, diszkont, 6 óvoda, 3 általános iskola, középiskola. Kiváló közlekedési kapcsolatok - gyorsan elérhető a központ, Düsseldorf és Dortmund. | Gyermekes családok, fiatal párok, nyugdíjasok. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Népszerű terület egy csendes erdős területen. Közel a központhoz és több rekreációs területhez. Óvoda, sportpark, heti piac, tó. Gyorsan elérheti az egyetemet a Neudorf-Nord körzetben. | Diákok, óvodás gyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Buchholz | Csendes lakóövezet. Óvodák, általános és középiskolák. Heti piac, rekreációs park. A természet és a városi infrastruktúra kiváló kombinációja. | Gazdag családok és párok. |
| Großenbaum | Kellemes környék, túlnyomórészt családi házak és kertes bérházak. Vannak sorházak és panelházak. Tavak, sétálóerdő, sok üzlet és kávézó. Óvodák, 2 általános iskola, egy általános iskola, Észak-Rajna-Vesztfália Alkalmazott Tudományok Egyeteme. Jó közlekedési kapcsolat, a központ - 10 perc. | Diákok, gyermekes családok, fiatal párok. |
| Huckingen | Népszerű lakhely a sok zöldövezetnek, fejlett infrastruktúrának és kiváló közlekedési kapcsolatainak köszönhetően. Új fejlesztésű területek vannak egy- és kétlakásos épületekkel. Itt található az Infineon Technologies AG fejlesztőközpontja, ahol új high-tech cégek létrejötte várható. Bevásárlóközpont, St. Anna, 3 óvoda, általános iskola, ínyenc olasz étterem, szálloda, golfpálya, sok szabadtéri tevékenység. | Gyermekes családok, vállalkozók, technológiai központok dolgozói, nyugdíjasok. A lakók átlagéletkora 45 év. |
| Hüttenheim | A területet nyugatról a Rajna és az ipari üzemek határolják. A keresztény templomokat bevásárlóközponttá és idősek otthonává alakították át, van 2 muszlim mecset, és még egy épül. Az egyszerű házak dominálnak. A bérleti díj alacsony. 3 óvoda, bolt elég. Közlekedési kapcsolatok elfogadhatóak, a központ 30 perc alatt elérhető. | Olyan költségvetésű emberek, akik nem bánják, hogy külföldiekkel élnek együtt. 28%-a külföldi. |
| Mündelheim (beleértve Ehingen, Rheinheim, Serm és Holtum) | Csendes, nyugodt falusias környék. Sok régi és új családi ház mezőkkel, rétekkel körülvéve. Jó közlekedési kapcsolatok, a düsseldorfi repülőtér - 15 perc. Általános iskola, 2 óvoda. Bőséges lehetőség a szabadtéri kikapcsolódásra. | Óvodás gyermekes családok, nyugdíjasok. |
| Rahm | Keleten a területet nagy erdőzóna tagolja. Van egy fejlesztési zóna. 3 óvoda, általános iskola, bőséges üzlet és zöldfelületek. Kényelmes eljutni Düsseldorfba. Alacsony bérleti díj és egyben közel a belvároshoz. | Nyugdíjasok, alacsony jövedelmű vállalkozások alkalmazottai. a külföldiek 5%-a. A lakók átlagéletkora 45 év. |
| Ungelsheim | Többnyire csendes, zöldövezetben, egyenlő távolságra a városközponttól, Düsseldorftól és Krefeldtől. Kevés családi és bérház található, többnyire teraszosak. A közelben van egy rekreációs terület, rengeteg üzlet található. | Nyugdíjasok. A lakók átlagéletkora 50 év. |
| Wanheim-Angerhausen | A terület zöldterületekkel rendelkezik, de ipari üzemek veszik körül. Funkcionális bérházak, családi házak, lakóparkok. 5 óvoda, iskola minden korosztály számára. Heti piac, üzletek, diszkontok. Játszóterek, üdülőterület, Rajna-part. | Gyermekes családok, magányos emberek. |
| Wedau | "Garden City" - a terület 6 tavon és egyéb üdülőterületen található, ugyanakkor közel van a központhoz. Az életminőség magas. Sorházak, panellakótelepek, bérházak és családi házak, falusi villák nagy kerttel. Sportpark, több kenu és evezős medence, erdő, üdülőterület. 2 óvoda, általános iskola, kiváló infrastruktúra, jó közlekedés. | Gyermekes családok, nyugdíjasok. A lakosok átlagéletkora 48 év. |
A kereskedelmi ingatlanok jellemzői
Valójában, ha egy befektető úgy dönt, hogy ingatlant vásárol Duisburgban, tanácsos a lakóingatlanokra összpontosítani. Ha kereskedelmi épületekbe kívánnak befektetni, jobb a város azon területeire összpontosítani, ahol az infrastruktúra nem túl fejlett, különösen északon. De bármilyen területen is úgy dönt, hogy intézményt nyit, például éttermet vagy kávézót, figyelembe kell vennie azt a tényt, hogy Duisburg egy multinacionális város, és sok muszlim él itt. Sokkal több látogató lesz, ha átgondolja a halal menüt és a vendéglátás keleties hangulatát.
A turisták azért jönnek Duisburgba, hogy meglátogassák a legnagyobb kikötőt, múzeumokat, állatkertet és helyi fesztiválokat. Vannak szállodák a városban, és férőhelyhiány sincs, így egy szálloda, szálló nyitása aligha felel meg a befektető elvárásainak.
Mint már említettük, Duisburg lakossága elöregedőben van: fiatal párok ritkán költöznek ide lakni. A statisztikák szerint a városban 100 000 lakosra 138,3 gyakorló orvos jut, míg a német átlag 230. Ez arra utal, hogy hamarosan hiány lesz az idősek szakorvosaiból. A beruházó új klinika, idősotthonok, panziók nyitásába fektethet be.
Végül a garantált keresletet a diákszállók, olcsó kávézók, fiatalok szórakozási lehetőségeinek és kávézóinak szolgáltatásai fogják élvezni. De azzal a feltétellel, hogy az ilyen vállalkozások az egyetemek közvetlen közelében helyezkednek el.
Lakó- és kereskedelmi ingatlanok átlagos költsége a városban
A duisburgi ingatlanpiacon a lakásajánlatok elsöprő száma az alacsony árkategóriába tartozó lakásokra és házakra vonatkozik. Nagyon kevés luxusvilla és előkelő apartman található a városban; többé-kevésbé kényelmes és figyelemre méltó házak találhatók a Rajna közelében és néhány rekreációs terület közelében olyan területeken, ahol nincs ipari övezet. De sok családi ház is eladó, leginkább a város déli részén és a Rajna bal partján.
Meglehetősen vonzó helyen található apartmanok is szerepelnek a kínálatban. Például Rumeln-Kaldenhausenben egy tágas, 90 m2-es tetőtéri, háromszobás lakás körülbelül 200 000 euróba kerül, beleértve az erkélyt is.
Duisburg északi részén, a népszerű Baerl lakónegyedben az ilyen ingatlanok nem ritkák. Itt a piac nagy és változatos az ingatlantípusok sokféleségét tekintve. Legyen szó felső vagy alsó emeletről, kertről, erkélyről – a Baerl fejlesztési területein a legigényesebb vásárlók is megtalálják, amit keresnek. Ugyanakkor az árakat a 170 000 és 400 000 euró közötti tartományban tartják, a lakás területétől és egyes jellemzőitől függően.
De az új épületek már jobb helyen vannak. A földszinten található háromszobás, 100 m2 alapterületű apartmanok ára 260 000 euró, és az ár tartalmazza a kertet is.
Kicsit keletebbre, Buchholzban szerényebb a kínálat: 60 000 eurós áron eladó egy háromszobás, 70 m2-es lakás, még akkor is, ha vonzó helyszíneken találhatók.
| Kerület | Ingatlankereslet dinamikája (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (beleértve Ehingen, Rheinheim, Serm és Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
A duisburgi kereskedelmi ingatlanok nyugodtan nevezhetők olcsónak, még ha figyelembe vesszük a közjegyzői díjak, az adók és a közvetítői jutalék további költségeit is. Az alábbi táblázat segít megismerni a legnépszerűbb kereskedelmi épületek aktuális árait:
| Tulajdon objektum | Építés éve | Terület, m2) | Jövedelmezőség (%) | Abszolút jövedelem (EUR) | Költség (EUR) | Hozzáadás. költségek (közjegyzői, forgalmi adó, közvetítői jutalék) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Két bérház | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Irodaház | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Társasházak portfóliója | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Befektetési terület | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Különböző méretű apartmanok árai
Íme 2 táblázat – az első segít képet kapni egy négyzetméter lakásterület átlagos költségéről Duisburgban, Észak-Rajna-Vesztfália szövetségi tartományban és Németország egészében, valamint a másodikból származó információk táblázat segít megérteni az apartmanok költségének dinamikáját a 2021 és 2021 közötti időszakban:
Az alábbi táblázat adatokat tartalmazza, hogy milyen áron vásárolhat lakást Duisburgban, attól függően, hogy a város melyik területét választják:
Különböző méretű egyedi lakóépületek árai
Az alábbi 2 táblázat segít felmérni, hogy milyen kilátások vannak egy önálló lakóház megvásárlására Duisburgban: az első táblázat információi a 2021-es állapot szerint Duisburgban, Észak-Rajna-Vesztfáliában és Németországban található házak átlagos költségéről, valamint a a második táblázat segít képet alkotni arról, hogy 2021-től 2021-ig hogyan változott a pénz magánépületekre:
A jelenlegi átlagos árak egy magánház területének egy négyzetméterére Duisburg egyes kerületeiben az alábbi táblázatban láthatók:
Az alábbi táblázat a családi házak átlagos piaci árait mutatja Duisburg városában városrészenként:
| Kerület | Lakásárak (euro) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (beleértve Ehingen, Rheinheim, Serm és Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Az alábbiakban a Duisburg kerületekben található 1 m2-es társasházi terület jelenlegi árai találhatók, amelyekben jelenleg értékesítésre kerülnek:
| Kerület | Társasházi árak (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (beleértve Ehingen, Rheinheim, Serm és Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Lakó- és kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai kerületenként
Magas munkanélküliség, elöregedő népesség, zsugorodó népesség, nagyarányú szociális lakások alacsony jövedelmű családok és migránsok számára – ezek a körülmények nem a legjobban befolyásolták a helyi ingatlanpiacot. A bérleti díjak már régóta csökkennek, ma már Duisburg vonzó helyein is meglehetősen olcsón bérelhetsz lakást.
Kedvezőtlen lesz lakást bérelni későbbi albérletre: van elég ajánlat a piacon, a hatóságok még az üresen álló bérházaktól is megszabadulnak.
A kereskedelmi ingatlanok bérbeadásánál a bérbeadói árak is szerénynek mondhatók. De az albérletből pénzt keresni nem éri meg – sok létesítmény bezárt, mert nincs elég látogató ahhoz, hogy elérje az önellátás szintjét. Egyszerűen fogalmazva, a vállalkozók könnyen találhatnak megfelelő helyiséget anélkül, hogy túlfizetnének a tulajdonosnak.
Egyes kereskedelmi ingatlantípusok jelenlegi bérleti díjait az alábbi táblázat tartalmazza:
| Kereskedelmi ingatlan | Terület, m2) | 1 m 2 -re vonatkozó költség (euro) | Teljes költség (EUR) |
|---|---|---|---|
| Irodaház | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Irodatér | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logisztikai raktár | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Üzlethelyiség az épület 1. emeletén | 160 | 4.50 | 720 |
| Kávézó asztalokkal az utcán | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Rúd | 140 | 5.72 | 800 |
| Egy étterem | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Föld (kommunikáció) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Borraktár pontos eladással | 240 | 4.38 | 1.050 |
Különböző méretű lakások bérleti díjai
A bérlakások iránti kereslet Duisburgban összemérhető a Német Szövetségi Köztársaság átlagával - a lakásbérlésről szóló hirdetmény közzétételétől a bérlővel kötött szerződés aláírásáig itt átlagosan 14 nap telik el. . Összehasonlításképpen Berlinben 10, Freiburgban pedig 6 nap alatt keresik meg a lakást bérelni vágyókat.
A duisburgi lakosok átlagosan havi keresetük 14,1%-át költik lakásbérlésre, ha nem vesszük figyelembe a rezsiköltséget és a lakásfenntartás egyéb költségeit. A háztartási hulladék elszállítására, a hideg-meleg vízre, a légkondicionálásra, a fűtésre és a villanyra vonatkozó szolgáltatások kifizetésére a lakosok ezen felül mintegy 170 eurót különítenek el havonta.
Ügyeljen az alábbi táblázatokra. Az első a duisburgi apartmanok átlagos bérleti díjáról tartalmaz információkat (összehasonlításképpen megadtuk Észak-Rajna-Vesztfália és Németország átlagárait is), a második táblázat pedig a bérleti díjak változását tükrözi. apartmanok 2011-2017:
Az alábbi táblázat információkat nyújt az apartmanok bérlésének átlagos költségeiről Duisburg egyes részein:
Magánház bérleti díjak
A 100 m2-es, 150 m2-es és 200 m2-es magánlakások átlagos bérleti árait Duisburgban, Észak-Rajna-Vesztfáliában és a Német Szövetségi Köztársaságban az első táblázat tartalmazza, amelyet alább láthat. A második táblázat pedig a 2011-2017 közötti bérleti díjak dinamikáját tükrözi:
Következtetés
Duisburg jelenleg nagy családi házak kínálattal rendelkezik. A magas munkanélküliségi ráta évek óta csökkenti az ingatlanok értékét az alacsonyabb árszegmensekben. Sok területen, különösen a kikötőtől északra, hamarosan lebontják és korszerűsítik a jelenleg rendelkezésre álló lakásokat - új parkolóhelyeket alakítanak ki, ígéretes üzletet terveznek, a hatóságok a közterületek javításáról is beszámolnak.
Duisburg déli részén, Rheinhausenben a városszerkezet inkább egy faluhoz hasonlít. modern családi házak mindenhol vannak, de itt-ott akadnak kontrasztos, a háború utáni időszakból megmaradt sorházas lakótelepek, amelyek felújításra szorulnak.
A város északi részén, Baerle-ben és Walsumban pedig hasonló városszerkezet található az üdülőterületek és nyilvános helyek közelében.
Általánosságban elmondható, hogy Duisburgban csökken a nagy lakóterületek száma, aminek hozzá kell járulnia az életszínvonal növekedéséhez, elsősorban az utcák aktív zöldítésének és a fejlett infrastruktúrának köszönhetően.
A potenciális vásárlóknak meg kell fontolniuk a hosszú távú perspektívát mutató ingatlanlehetőségeket, és gondosan fel kell mérniük a területet – annak megértésében, hogy mely helyszín és ingatlanok fognak továbbra is jól teljesíteni, és jó életet biztosítanak a bérlőknek.
Tehát a duisburgi lakó- és kereskedelmi ingatlanok befektetési vonzerejének elemzése során a következő negatív tényezőket találtuk:
- A város folyamatosan csökkenő lakossága. A duisburgi lakosok átlagéletkora 40-45 év, egyes területeken pedig 50 év.
- Fejletlen infrastruktúra a város egyes részein.
- A helyi lakosság alacsony életszínvonala.
- Rendkívül magas a munkanélküliségi ráta.
- A lakosság alacsony fizetési képessége.
- Kis számú zöldfelület, mindenhonnan látható ipari objektumok rontották.
A duisburgi ingatlanvásárlás pozitívumai a következők:
- A lakosság életminőségének javítását célzó folyamatos hatósági munka, a fejlesztési övezetek aktív építése, az utcák zöldítése, a gyárak és lakótelepek közötti hangfalak építése, a parkolóhelyek és rekreációs területek számának növelése.
- Egyetem, klinika jelenléte.
- Fejlett közlekedési kapcsolatok, Düsseldorf közelsége.
- Számos működő ipari vállalkozás, szolgáltató cég, gyár, high-tech iparág jelenléte. A város gazdasága a helyi folyónak és tengeri kikötőnek köszönhetően stabilnak mondható.
- Alacsony bérleti díjak, olcsó lakások és házak – a jelenlegi duisburgi ingatlanárak lehetővé teszik a kis tőkével rendelkező kezdő befektetők számára, hogy tárgyakat vásároljanak.
Emlékezzünk vissza a főbb mutatókra is, amelyek alapján a város ingatlanpiacának értékelése során érdemes végiggondolni:
| Átlagos bérleti díj | 5,30 euró / m2 |
| Átlagos lakásérték | 243 000 euró |
| Egy társasház átlagos költsége | 1050 euró/m2 |
| 1 m2-es lakásterület átlagos költsége (30 m2) | 1389 euró |
| Az ingatlanárak dinamikája az előző évhez képest (2017) | 0.019 |
