A spanyol ingatlanpiac sajátossága a helyi pénzintézetek által ellenőrzött speciális szegmens jelenléte. Elkobzott és jelzáloggal terhelt ingatlantárgyakról van szó, amelyeket adósságtörlesztésként foglaltak le a nem fizetőktől. Az ilyen lakások megvásárlását a legjövedelmezőbb pénzbefektetésnek tekintik. Az alábbiakban megvizsgáljuk, hogyan vásárolhat ingatlant egy spanyol banktól.
Mi az a spanyol jelzáloghitel
Mint fentebb említettük, a banki ingatlanok fedezetként szolgálnak, amelyet az adósoktól lefoglalnak a hitelek fedezésére. Honnan jött egy ilyen szegmens a piacon? Az tény, hogy a válság előtti időkben az országban az építőipar rohamos ütemben fejlődött. Keresettek voltak a spanyol lakások, nap mint nap rengeteg adásvételi ügyletet kötöttek, sok jelzáloghitelt adtak ki.
Az Európai Uniót lefedő válsághullámok a pénzügyi piacok összeomlásához, a munkanélküliek számának növekedéséhez vezettek, ami a hiteleket késedelmesek számának növekedését jelentette. Az elszenvedett veszteségek kompenzálására a bankok elkezdtek fedezetet lefoglalni a hitelfelvevőktől, és csökkentett áron értékesíteni. Mivel sok volt az adós, a lefoglalt tárgyak száma egy teljes piaci szegmens kialakulásához járult hozzá.
Jelenleg nem csak a másodlagos piacon lévő lakások kerülnek eladásra, hanem új lakások is, mivel sok hitelt adtak ki az épülő lakókomplexumokhoz.
A legtöbb spanyol banknak már van saját ingatlanrészlege a létszámtáblázatban, amely a lefoglalt ingatlan értékesítésével foglalkozik.
Az „Ingatlan vásárlás Spanyolországban” című cikk segít részletesen tanulmányozni a lakásvásárlási eljárást ebben az országban, nem csak a bankoktól.
A jelzáloggal terhelt ingatlanok előnyei és hátrányai Spanyolországban
Mielőtt jelzáloggal terhelt ingatlant vásárolna, mérlegelnie kell az ilyen tranzakciók előnyeit és hátrányait. Nézzük meg az ilyen vásárlás előnyeit:
- Csökkentett tárgyak költsége. Az ilyen ingatlanokat az eredeti árhoz képest 30-40%-os kedvezménnyel értékesítik. Néha a kedvezmény eléri a 80%-ot.
- A bankok többségének finanszírozása jelzáloggal terhelt ingatlan megszerzéséhez, azaz jelzáloghitel regisztrációjához a vevő felé. Emiatt a pénzintézet nem csak a letartóztatott lakásokat értékesíti, de nem fizetés esetén a teljes visszatérítést is biztosítja, hiszen néhány éven belül jelentősen megnő az ilyen lakhatás költsége.
- Alkudozási lehetőség. Annak ellenére, hogy az eladó hitelintézet, senki sem mondta fel a költségcsökkentési alkut. Lehetővé válik a lakások alacsony költségű vásárlása, még a javítási igény figyelembevételével is. A közzétett kezdeti árak általában valamivel magasabbak, mint azok, amelyeken a bank készen áll az ingatlan eladására.
Fontos tisztában lenni az ilyen beszerzés hátrányaival. A fennálló hátrányok felmérése alapján eldöntheti, hogy érdemes-e egyáltalán banki ingatlanokkal foglalkozni. A tranzakció negatív oldalai a következők:
- Szinte minden banki ingatlan felújításra szorul, leggyakrabban tőkebevonattal. Ez az egyik oka az alacsonyabb lakhatási költségeknek.
- Gyakran a vásárlás 100%-os banki finanszírozása a hitelkamat emelését jelenti.
- Jelzálogkölcsönben ingatlant értékesítve a bank csak azzal a feltétellel áll készen az üzletre, ha az ügyfél hitelt kap a falai között, bár a feltételek egy másik hitelintézetben jövedelmezőbbek lehetnek.
- A meglévő rezsitartozásokért az új tulajdonosnak kell majd felelnie. Amikor a zálogtárgyat lefoglalják, minden személyes számlát törölni kell, de a gyakorlatban ez nem mindig van így.
- Az ingatlanvásárlás lehetősége csak a jogi státuszának megőrzése mellett. Például ha lakásról van szó, akkor csak lakótérnek használható. Annak érdekében, hogy ne kerüljön rendetlenségbe, a tranzakció során alaposan tanulmányozza át az adásvételi szerződés feltételeit.
Mire kell figyelni
Mielőtt banki lakást vásárolna, ajánlatos tájékozódni:
- A helyiségek műszaki állapota megfelel az állami előírásoknak?
- Van-e tartozás a közüzemi számlákon.
- A biztosított közművek minősége, meglévő vízellátási, villanyproblémák stb.
- Az előző tulajdonos vitába kezdett-e a lakások rekonstrukciójával vagy átépítésével kapcsolatban? Ha előfordultak ilyen viták, tisztázni kell, hogy befejeződtek-e, kinek a javára. A helyzet az, hogy lakóhely vásárlásakor az új tulajdonosnak meg kell küzdenie a kormányzati szervekkel fennálló összes nézeteltérést.
Hol lehet fedezett ingatlant vásárolni
Számos módja van a jelzáloggal terhelt ingatlanok keresésének. Először is vegye fel a kapcsolatot közvetlenül az ingatlanügynökséggel, vagy keresse fel annak webhelyét. A spanyolországi ügynökségi portálokon kívül azonban vannak olyan források, ahol nincs link egy adott ingatlanirodára. A nagyvárosi apartmanoktól a Gran Canaria szigetén található házakig tárgyakat mutatnak be. Vannak magánszemélyek hirdetései is.
A népszerű oldalak közé tartozik:
- www.idealista.com - itt van a legtöbb ajánlat;
- A www.fotocasa.es a második legnépszerűbb ingatlankereső oldal;
- www.habitaclia.com - keresett a katalánok körében, mivel a legtöbb hirdetés Barcelonából, Gironából és Tarragonából származik.
A banki ingatlanokat azonban nem mindenhol lehet találni. A pénzintézetek összes ajánlatának megtekintéséhez keresse fel a bankok weboldalait. Íme néhány közülük:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Kajamar,
- Bankia,
- Ваninter.
Felveheti a kapcsolatot a bankfiókkal is, ahol tanácsot kaphat a piacon elérhető jelzálogjoggal terhelt ingatlantárgyakkal kapcsolatban.
Jelzálogjoggal terhelt ingatlan vásárlási eljárás
A spanyolországi jelzáloggal terhelt ingatlanvásárlási eljárás a következő lépésekből áll:
- Keressen megfelelő tárgyat.
- Bankszámla nyitása.
- A kiválasztott apartman foglalása. Mivel a tárgyat ki kell venni az eladásból, hogy más vevő ne vegye figyelembe, ezért a lakhatási költség 5-10%-ának megfelelő kauciót kell fizetni. Ez az összeg nem téríthető vissza a tranzakció törléséről szóló döntés esetén.
- Előzetes adásvételi szerződés megkötése. A megállapodás garanciát jelent arra, hogy a tranzakció a megkötött megállapodások keretein belül valósul meg.
- N.I.E. - külföldi személy azonosító száma. Enélkül Spanyolországban semmiféle megállapodás nem jöhet létre. Nemcsak lakást kell vásárolni, hanem járművet is. A számot az ingatlanvásárlás helyén található rendőrkapitányságon kaphatja meg. Az N.I.E. megbízására vonatkozó kérelmet személyesen nyújtják be, az iratot vagyonkezelő is átveheti. Ha a kérelmező házas, jobb, ha mindkét házastársnak egyszerre adják ki az N.I.E.-t. A regisztrációs folyamat 2-14 napot vesz igénybe.
- Kölcsönzött pénzeszközök felhasználása esetén jelzáloghitelt bocsátanak ki.
- Kölcsön hiányában azonnal folytathatja az ügylet közjegyzői hitelesítését. A közjegyző elkészíti az adásvételi szerződést és ellenőrzi a tárgy jogtisztaságát. Ez általában 1-3 napot vesz igénybe, de épülő ingatlan vásárlásakor a futamidő növelhető.
- Az adásvételi okirat aláírása. A tranzakció felei a vevő és a bank mint eladó. Mindennek közjegyző jelenlétében kell történnie. Ha a vásárlás saját forrásból történik, a teljes fizetés ebben a szakaszban megtörténik. Az ügyletet euróban zárják.
- Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba. Ezt a vásárlást követő első hónapon belül meg kell tenni. A regisztrációhoz szükséges:
- kérvényezni kell a spanyol ingatlannyilvántartást (Registro de Propiedad);
- töltsön ki egy speciális űrlapot;
- fizeti a regisztrációs műveletek díját (az ingatlan értékének körülbelül 2%-át);
- fizetési bizonylatot nyújtson be a Registro de Propiedadnak.
A folyamat körülbelül egy órát vesz igénybe. Ezt követően egy hónapon belül az ingatlan tulajdonosának Nota Simple -t - a tulajdonjogot igazoló dokumentumot - állítanak ki.
A kereskedelmi ingatlanok megvásárlásának eljárása némileg eltér. Erről bővebben a „Kereskedelmi ingatlanok Spanyolországban” című cikkben olvashat.
Dokumentumcsomag
A tranzakció minden szakaszában bizonyos dokumentumokra lesz szükség. Tehát az N.I.E beszerzéséhez a következőkre van szüksége:
- két példányban kitöltött kérdőív (rendőrség által kiállított);
- két 3 x 4 cm méretű fénykép;
- a külföldi útlevél összes oldalának másolata (érvényes vízum szükséges);
- az előzetes adásvételi szerződés másolata;
- az óvadék megfizetését igazoló dokumentumot;
- banki igazolás a vásárláshoz szükséges pénzeszközöket tartalmazó folyószámla meglétéről.
A közjegyzőnek szüksége lesz:
- vevő útlevele;
- a vevő I.E;
- előzetes megállapodás;
- banki adatok, mint eladó.
A spanyol ingatlannyilvántartásba való jelentkezéshez be kell nyújtania:
- útlevél;
- aláírt adásvételi szerződés;
- a helyszínen kiadható pályázat;
- adóbizonylat.
Jelzálogjog bejegyzésekor a dokumentumcsomag nagyobb lesz.
Ingatlan árak
A jelzáloglakás ára számos tényezőtől függ: a ház a tengerparton található-e, az infrastruktúra fejlett-e, az objektum alkalmas-e lakhatásra. Ezenkívül a hely régióját is figyelembe veszik. A turisztikai területeken általában nem sok fedezett ingatlan található, és drágább is.
Például egy egyszobás lakás átlagos költsége Tenerifén 210 000 euró, egy háromszobás lakásé 390 000 euró. Barcelonában egy 1 szobás lakás átlagosan 110 000 euróba kerül, egy 2 szobás - 138 000 €, egy 3 szobás lakás - 192 000 € A hasonló alapterületű (35-40 m2) madridi lakás 100 000, 120 000 és 180 000 euróba kerül. Torrevieja az egyik legolcsóbb spanyol kerület. Ott az ilyen lakások ára 65 000, 75 000 és 90 000 euró.
Palma de Mallorca üdülővárosában egy 1 szobás lakás ára átlagosan 115 000 €, egy 2 szobás apartman 180 000 €. Egy villáért körülbelül 1 millió eurót kell fizetni Drága ingatlan Ibizán. Például egy 3 szobás lakás átlagosan 750-800 ezerbe kerül.
De Alicante üdülővárosa meglehetősen kedvező árakat kínál. Egyszobás lakások 120 000-ért, kétszobás lakások 140-150 000-ért vásárolhatók itt. Részletesen tanulmányozhatja a spanyol üdülőhelyek otthonvásárlásának lehetőségeit, ha elolvassa az "Ingatlan Spanyolországban a tenger mellett" című cikket.
Ingatlanadó Spanyolországban
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a spanyol ingatlanok megszerzése adófizetéssel jár. Ez vonatkozik az ország lakosaira és a külföldiekre. Ezenkívül a tranzakcióban részt vevő mindkét fél átutalja az államkincstárba a díjat - mind a vevő, mind az eladó. Ez alól a fedezett ingatlanok sem voltak kivételek.
Először is a vevőnek kell áfát fizetnie, de ez csak új tárgyak beszerzésére vonatkozik. Az adó mértéke jelenleg 10%.
Másodlagos piacon történő lakásvásárláskor a vevő a tulajdonjog átruházása után adót fizet. Ezt az okirat aláírását követő egy hónapon belül meg kell tenni, ellenkező esetben az ingatlan nem kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
2021-ben az adó mértéke 6 és 10% között változik, és régiónként függ.
Az eladó személyi jövedelemadót és földnyereségadót köteles fizetni. A témával részletesebben az „Ingatlanadó Spanyolországban” című cikk foglalkozik.
Spanyol jelzáloggal terhelt ingatlan eladása
Az ingatlanértékesítés fontos szakasza az objektum piaci értékének meghatározása. Ehhez az eladó megrendeli és kifizeti egy lakás, lakás vagy villa szakszerű értékelését. Ezután megkezdheti a potenciális vevő felkutatását célzó tevékenységeket.
Csak a közvetlen tulajdonos vagy vagyonkezelő jogosult ingatlant eladni. Az ügyletre vonatkozó meghatalmazást közjegyzővel kell hitelesíteni.
A vevő megtalálása után adásvételi előszerződés és kauciós szerződés készül. Teher alatt álló ingatlan eladása lehetetlen, azt el kell távolítani. További hasznos információkat talál a „Hogyan adjunk ingatlant Spanyolországban” című kiadványban.
GYIK
Igaz, hogy Spanyolországban a jelzáloggal terhelt ingatlanok nagyjavítást igényelnek?
Természetesen ez nem mondható el minden objektumról, azonban az átlagpolgároké lévő lakások és házak többsége siralmas állapotban van. Ez az egyik oka a piaci érték csökkenésének. Például Blanes üdülőhelyén 130 000 euróért vásárolhat egy két hálószobás apartmant, míg a kiváló állapotú lakások 250 000 euróba kerülnek.
Kaphatok tartózkodási engedélyt ingatlanvásárláskor?
Ez a kérdés sok külföldit aggaszt, mivel a tartózkodási engedély az első lépés a tartós tartózkodási engedély megszerzése felé Spanyolországban. A válasz igen, de tartózkodási engedélyt csak félmillió euró értékű ingatlan vásárlásakor lehet kapni. Ugyanakkor nemcsak a tulajdonos, hanem családja is jogosult lesz ideiglenes tartózkodásra.
Lehet-e alkudni a bankkal jelzálog lakás vásárlásakor?
Ingatlanárak csökkentése megegyezés szerint lehetséges. Kezdetben a pénzintézet pusztán alkudozás céljából felfújja az értéket. Emellett a bank az objektum gyors eladásában is érdekelt. A vevő kitartása lehetővé teszi, hogy 200 ezer eurónál kevesebbért vásároljon lakást például Benidormban, azaz az első tengeri vonalon.
Következtetéseket
Az elmúlt néhány évben a jelzáloggal terhelt lakások értékesítése az ingatlanpiac külön szegmensévé vált. Sok bank ingatlanszerkezeteket vezetett be államában, mert rendkívül nagy a kereslet az ilyen ingatlanok iránt, különösen a külföldiek körében. Ki ne szeretne házat venni valahol Valenciában 30-40% kedvezménnyel az árból?
A fedezet vásárlása nem egyszerű, de igenis megvalósítható feladat. A lényeg az, hogy rendelkezésre álljon az eljáráshoz szükséges mennyiség és idő.
